Volltext: ARCH+ : Studienhefte für Planungspraxis und Planungstheorie (ab H. 28: ARCH+ : Zeitschrift für Architekten, Stadtplaner, Sozialarbeiter und kommunalpolitische Gruppen) (1975, Jg. 7, H. 25-28)

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damit eine beschützende Funktion für die Sozialstruktur 
in angestammten, älteren Wohnvierteln aus. Mit umso 
größerer Besorgnis muß daher eine seit Jahren in unseren 
Städten feststellbare Tendenz beobachtet werden, erhal- 
tenswerte Altbausubstanz herunterwirtschaften zu lassen 
und damit über kurz oder lang dem Abbruch zuzuführen, 
was wiederum zum Verlust nur schwer ersetzbarer Wohn- 
nutzungen bzw. zu einer Verschlechterung der Wohn- 
situation gerade für die sozial schwächeren Bevölkerungs- 
teile führen muß. Um dieser bedenklichen Entwicklung 
entgegentreten zu können, ist es eine entscheidende Vor- 
aussetzung, die vorhandene Altbausubstanz durch ge- 
eignete Modernisierungsmaßnahmen dauerhaft zu erhal- 
ten. Sofern die Altbausubstanz nämlich erhaltenswert 
ist und die Modernisierungsmaßnahmen daher nicht zu 
unwirtschaftlichen Investitionen führen, haben Mieter, 
Hauseigentümer und Gemeinden davon gleichermaßen 
Vorteile: 
— Für die Mieter werden gesunde Wohnverhältnisse bei 
sozial günstigem Mietniveau geschaffen. 
Für die Hauseigentümer wird eine gesicherte und aus- 
reichende Ertragslage geschaffen. 
Für die Gemeinde kann die Erhaltung der Altbau- 
wohnungen langfristig zu einer Entlastung der Woh- 
nungsfrage führen.” 
Im Geltungsbereich des Städtebauförderungsgesetzes 
hat West-Berlin die umfangreichsten Sanierungsgebiete, 
und die entsprechenden Berliner Erfahrungen in der 
Stadterneuerung haben auf die Formulierung des Städte- 
bauförderungsgesetzes wesentlichen Einfluß genommen. 
Zum quantitativen Problem der Altbausubstanz möch- 
te ich Ihnen einige Zahlen nennen: 
West-Berlin hat 1.005.000 Wohnungen, hiervon 
380.000 Neubauwohnungen und 625.000 Altbauwohnun- 
gen. Von diesen sind 175.000 Wohnungen in der Zeit von 
1918 — 1945 gebaut worden, sie werden pauschal als 
modernisierungsfähig betrachtet. 
Von 1900 — 1918 sind 243.000 Wohnungen gebaut 
worden und vor der Jahrhundertwende 207.000 Wohnun- 
gen. Von diesen 450.000 Altbauwohnungen verfügen 
250.000 Wohnungen über kein eigenes Bad und rund 
115.000 über kein eigenes WC. Von 1961 — 1971 wurden 
in West-Berlin insgesamt 26.000 Wohnungen in Sanie- 
rungsgebieten neu gebaut, 81 Wohnungen modernisiert, 
107 werden z.Z. noch modernisiert. 3) 
In München verfügen rund 26.000 Wohnungen über 
kein eigenes WC. 
In West-Berlin und München liegen diese Altbauwoh- 
nungen in den Innenstadtgebieten bzw. in den Innenstadt: 
randgebieten. Zur Modernisierungsproblematik wurden 
in West-Berlin im Rahmen der bisher laufenden Sanie- 
rungsverfahren auch Modellversuche ausgeführt mit dem 
Ziel, „tatsächliche Herstellungskosten” zu ermitteln. 
In mehrjähriger Arbeit wurden beim Senator für Bau- 
und Wohnungswesen (Sen Bau Wohn) detaillierte Kosten- 
ermittlungsverfahren von Modernisierungsvorhaben ent- 
wickelt und im Versuch angewendet. 
ARCH+ 7. Jg. (1975) H. 26 
Bezüglich der Rentabilität von Modernisierung wur- 
den aufgrund der Berliner Untersuchungen allerdings 
sehr einschränkende Aussagen formuliert: 
— Im Bewertungsverfahren der Abt. II a des Sen Bau 
Wohn wurde der Grenzwert einer rentablen Moder- 
nisierung mit etwa 40% der Aufwendungen (gemeint 
sind reine Baukosten im Vergleich zu Neubaukosten) 
angegeben. 4) 
In den Anmerkungen zu den Untersuchungsmetho- 
den über die Modernisierungsfähigkeit von Altbauten, 
Abt. IV des Sen Bau Wohn wurden die Baukosten 
für die Modernisierung der bis zur Jahrhundertwende 
errichteten Wohnungen mit über 110% vergleichbarer 
Neubaukosten angegeben. 
Bei Gegenüberstellung von Baukosten für moderni- 
sierte Altbauten und Neubauten im Sanierungsgebiet 
Klausener Platz weist die Neue Heimat nach: Daß 
die durchgeführte Altbauerneuerung (Modernisierung 
und Instandsetzung) im geschützten Bereich der 
Denkmal- und Stadtbildpflege Herstellungskosten 
in gleicher Höhe wie Neubau nach Abriß verursachten. 
D.h. daß Modernisierung nur rentabel sei bis zu 40% 
der vergleichbaren Neubaukosten, daß die Modellmoder- 
nisierung in den Sanierungsgebieten in West-Berlin den 
Nachweis für die Unwirtschaftlichkeit von Modernisie- 
rung dieser Art von Wohnungen brachten. Dies, obwohl 
gegenüber den Verhältnissen bei den meisten Sanie- 
rungsgebieten der BRD günstigere Voraussetzungen in 
Berlin gegeben sind: 
— In West-Berlin führt die relativ geringe Grundrenten- 
erwartung in Sanierungsgebieten im wesentlichen 
zur Aufrechterhaltung der Wohnnutzung. In der BRD 
ist in weit höherem Maße Verdrängung von Wohnge- 
bieten zugunsten profitablerer Nutzung in den Alt- 
stadt- oder Altstadtrandgebieten Anlaß zur Sanierung. 
Die Förderung von Modernisierungsvorhaben wurde 
in Berlin bei den Modellmodernisierungen aus Mitteln 
des Sozialen Wohnungsbaus über die Wohnungsbau- 
kreditanstalt (WBK) getätigt. Eine Praxis, die in der 
BRD erst in neuester Zeit von der Bundesregierung 
angestrebt wird. 
Da Förderungsmittel des Sozialen Wohnungsbaus 
eingesetzt werden, würde das größere zusammenhän:- 
gende und relativ zügig durchführbare Sanierungen 
unter Einschluß von Modernisierung ermöglichen. 
Das wird in Berlin und in der BRD allerdings erst 
neuerdings angestrebt. 
In West-Berlin sind also Hindernisse, die in der BRD erst 
umzustellen wären, in der Modellmodernisierung be- 
reits ausgeräumt worden. Da trotz der günstigeren Ber- 
liner Verhältnisse unvertretbar hohe Herstellungskosten 
bei der Mondernisierung erzielt wurden, würde für 
die Masse der Altbausubstanz in Berlin die erklärte Hoff- 
nung der Bundesregierung — mit Hilfe der Modernisierung 
rascher und billiger als durch Abriß und Neubau, Woh- 
nungsnot und steigenden Mieten begegnen zu können — 
nicht zutreffen. Die Modernisierungsüberlegungen werden
	        

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