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46) Vergleichbare Verhältnisse finden sich in Teilbereichen
der vom Regierungspräsidium genehmigten Modernisie-
rungszonen 1, 3, 4 und (m.E.) 6 sowie in Teilbereichen
der vom Stuttgarter Stadtplanungsamt vorgeschlagenen
Modernisierungszonen 8, 9, 13, 14 und 22 (vgl. Abbil-
dung 1).
Seit Inkrafttreten des 1. Wohnungsbaugesetzes vom
24.4.50 konnten staatliche Förderungsmittel nur noch
an gemeinnützige Wohnungsbauträger mit eigener Körper-
schaft vergeben werden.
Vergleichbare Verhältnisse finden sich in den vom Re-
gierungspräsidium genehmigten Modernisierungszonen
5 und 11 sowie in Teilbereichen der vom Stuttgarter
Stadtplanungsamt vorgeschlagenen Modernisierungszonen
10 und 12 (vgl. Abbildung 1).
Ausführliche Angaben in Behrens, W.R.; Ehrlinger, W.;
Krets, I. u.a.: Vorschläge zur Modernisierung von Ein-
fachstwohnungen in Dürrlewang (Dokumentation von
Ergebnissen eines Entwurfsseminars im WS 1973/74);
Institut für Bauökonomie, Universität Stuttgart 1974.
Vgl.: Gschwind, F.: Die Auswirkungen der ökonomischen
Bedingungen auf die Stadtentwicklung und die materielle
Stadtstruktur (Diplomarbeit); Institut für Bauökonomie,
Universität Stuttgart 1973.
Vgl.: Vorschläge des SPD-Ortsvereins Stuttgart-Mitte
zur Verkehrsentlastung des Wohngebietes zwischen
Charlotten-/Immerhoferstraße und Hauptstätter-/Olga-
straße. In: INFO-Mitte — Informationen der SPD
Stuttgart-Mitte 2/75.
Vgl.: Gemeinderatsdrucksache Nr. 586/1974 vom 28.6.74;
Anlage 1, 5. 2, Pkt. 3.1. Dort heißt es: „Bei der Festle-
gung einer vorläufigen Rangfolge wurden insbesondere
Zonen berücksichtigt, bei denen auch ohne genaue Unter-
suchungen über Durchführbakreit und Auswirkungen er-
wartet werden kann, daß eine Modernisierungsmaßnah-
me organisatorisch möglich ist und daß keine unkontrol-
lierbaren Auswirkungen für die betroffenen Bewohner ein-
treten. Das sind insbesondere Gebiete mit einheitlicher
Baustruktur, bei denen eine koordinierte Durchführung
nach einheitlichem Plan und mit geringem Kostenaufwand
wahrscheinlich erschien (vgl. Pkt. 4.4 der Richtlinien).
Daher wurden Zonen, in denen ein Teil der Wohnungen
im Besitz von gemeinnützigen Baugesellschaften ist,
vorrangig berücksichtigt.”
Die Auswahl dieses Gebiets war willkürlich. Eine Grob-
analyse ergab, daß es für unsere Zwecke hinreichend cha-
rakteristisch war. Das Gebiet liegt im Stadtbezirk Stutt-
gart-Mitte zwischen Alexander- und Hohenheimer Straße
— bis zu den Bopser-Anlagen (Block 031 716, -717,
/725,-726,-727,-728, -732, -733,-734, 741):
Das gilt u.a. für große Teile der vom Stuttgarter Stadt-
planungsamt vorgeschlagenen Modernisierungszonen 14
und 15 sowie 19 bis 23 (vgl. Abbildung 1).
Vgl.: Arbeitsstättenzählungen 1971 und 1970.
Vgl.: Gschwind, F.: a.a.O.: Diese Arbeit bemüht sich
um die Ermittlung der Ursachen unterschiedlicher Zah-
lungsfähigkeit und damit unterschiedlicher Möglichkeiten
der Bodennachfrager, ihre Standortpräferenzen auf
dem Bodenmarkt durchzusetzen.
Vgl.: Ehrlinger, W.: Der „Verteilungskampf . . . ”: a.a.0,
Vgl.: Berichte über eine diesbezügliche Große Anfrage
der SPD-Landtagsfraktion an die Landesregierung Baden-
Württembergs. In: Stuttgarter Zeitung vom 3.4.75.
Entsprechende Untersuchungen werden derzeit im
Rahmen einer Diplomarbeit am Institut für Bauökonomie
der Universtität Stuttgart durchgeführt.
Für die Modernisierung von 12 Einfachstwohnungen der
SWSG in Dürrlewang (Modernisierungszone 7) wurden
beispielsweise städtische Darlehen bewilligt, die ca. 60%
der Modernisierungskosten abdeckten und nur mit
ARCH+ 7. Jg. (1975) H. 26
0,5% verzinst sowie 2% getilgt werden müssen. Bei ca.
20.000 DM Modernisierungskosten/Wohnung ergaben
sich so — für den Einbau eines Bades, einer Küche, einer
Sammelheizung und teilweise Erneuerung des Fußbo-
dens — nur Mieterhöhungen von ca. 1,— DM/qm Wohn-
fläche; näheres bei Behrens, W.R.; Ehrlinger, W.; Krets, I
u.a.: a.a.0.
Vgl.: Mrosek, H.: a.a.0.: Wenn wir vorwiegend auf die
Veröffentlichung Mroseks eingehen, dann vor allem des-
halb, weil sie eine der wenigen Arbeiten ist, die die
Modernisierung des Altbaubestandes unter volkswirt-
schaftlicher Sicht beleuchten.
Vgl.: Lowry, 1.S.: Filtering und Housing Standards —
A Conseptual Analysis. In: Land Economics, Vol. 36,
Nr. 4, 1960.
Vgl.: Rothenberg, J.: Economic Evaluation of Urban
Renewal; Washington DC 1968.
Die Tendenz zur Desinvestition besteht nach Mrosek
u.a. schon bei ausgeglichenem Wohnungsmarkt und ge-
nügender horizontaler und vertikaler Mobilität der
„middle and higher income groups”. Auch Mrosek macht
den Filterungsprozeß nicht allein verantwortlich für das
Entstehen des Modernisierungsbedarfs, aber er hält ihn
für die allgemeine Tendenz, die von Faktoren, die zur
Marktunvollkommenheit führen, nur verschärft wird.
Als solche Faktoren nennt er: 1. Strukturelle Veränderun-
gen, z.B. verstärkter Eigenheimbau; 2. Wohnungszwangs-
wirtschaft mit nicht kostendeckenden Mieten; 3. Bau-
technische Ursachen; 4. Ungünstige Steuergesetzgebung.
Naturgemäß ist die Mobilität der jungen Wohnbevölkerung
am höchsten und verringert sich mit zunehmendem Alter.
Infolge Überalterung steigt die Mortalität in den einzel-
nen Wohngebieten periodisch an. Der Prozeß des Mieter-
austausches sowohl hinsichtlich des altersmäßigen Aufbaus
als auch des sozialen Status beschleunigt sich dann eben-
falls periodisch.
Am deutlichsten wird dies durch die gegenwärtige Ver-
mittlungspraxis der deutschen Arbeitsämter: ausländische
Arbeiter können einen Arbeitsplatz nur erhalten, wenn
es keinen deutschen Bewerber gibt.
Vgl.: von Schaewen, M.: a.2.0., 5. 14.
Vgl.: Wohnungszählung 1968: Die Blöcke 031 734 und
031 741, die vorwiegend aus Nachkriegsbebauung bestehen,
wurden ausgeklammert.
In erster Linie trifft das für die Häuser einer nicht-kommer-
ziellen Gesellschaft zu, die im Untersuchungsgebiet 11
Altgebäude besitzt und verwaltet. Dies beeinträchtigt
jedoch nicht unsere Argumentation.
Vgl.: Z.Zt. gültige Mietwerttabelle für Stuttgart, aufgestellt
vom Haus- und Grundbesitzerverein, dem Mieterverein
und der Stadt Stuttgart gemäß Kündigungsschutzgesetz
vom 25. Nov. 1971; sie macht Angaben zu den ortsüblichen
Vergleichsmieten.
Die Mieten in Altbaugebieten schwanken sehr stark. Bei
alten, z.T. 40 Jahre und älteren Verträgen können sie unter
der Vergleichsmiete liegen. Bei Mieterwechseln kommt es
in aller Regel zu erheblichen Mietsteigerungen, sogar über
die Vergleichsmiete hinaus. Diese regelt nur den Spielraum
für Mieterhöhungen bei laufenden Verträgen, nicht aber
die Höchstgrenze für neu abzuschließende Mietverträge.
Diese Annahme wurde durch Berechnungen, bei denen
die Stuttgarter Verhältnisse berücksichtigt wurden, abge-
sichert.
Gschwind, F.: a.a.0.: Die Werte wurden durch Interviews
mit Maklern ermittelt.
Vgl.: SPD Kreis Stuttgart: Schwarzbuch zur Stuttgarter
Bodenspekulation; Stuttgart 1972.
Wenn nach dem 2. Weltkrieg eine langanhaltende Boom-
phase in allen westlichen Ländern und insbesondere in
der BRD möglich war, so lagen die wesentlichen Gründe
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