die aus dem Verein hervorgeht, wahlweise
genossenschaftliche Nutzungsrechte anzu-
bieten.
2. DER GRUNDERWERB
Eine Subventionierung des Grunderwerbs
ist wegen der nachteiligen Auswirkung für
die Bodenpreisentwicklung abzulehnen.
Die Erwerbskosten müssen i.a. dem Kapi-
talwert der Mieten des jeweiligen Gebäudes
entsprechen. Zur Deckung und zur Befrie-
dung des Wohnbedarfs der Mitglieder,
die eine neue Wohnung suchen, ist außer-
dem eine Mindestzahl von verfügbaren
Wohnungen des Vereins erforderlich.
Die Prüfung beider Bedingungen (Preis
und Mindestzahl der angebotenen Grund-
stücke bzw. Wohnungen) erfordert eine
Analyse des betreffenden Mietwohnungs-
und Immobilienmarktes. Eigene Erhebun-
gen4 zu Punkt 1 geben Hinweise, daß der
Grundstückspreis von älteren Mietwohn-
gebäuden minderer Wohnungs- und Wohn-
umfeldqualität in der Tat in etwa dem
Ertragswert, errechnet auf der Basis der
ortsüblichen Vergleichsmieten, entspricht
und bei Ausländerhäusern aufgrund der
dort um ca. 1,— DM/qm überhöhten Mie-
ten z.T. noch unter dem Kapitalwert der
Mieterträge liegt5.
Grundstücke bzw. Altbauwohnungen,
die ‘nach Lage, Schnitt und Größe’6 den
Ansprüchen gehobener Einkommensgrur-
pen genügen, erzielen dagegen Preise, die
um 30—40 v.H. über dem Ertragswert auf
Vergleichsmietenbasis liegen. Finanzierung
des Grunderwerbs aus den Mieten wie
oben vorausgesetzt und marktkonformes
Verhalten der Veräußerer unterstellt, sind
folglich nur minderwertige Objekte, die
gehobenen Wohnansprüchen nicht genügen.
für den Aufkauf geeignet.
Die Preisdifferenz bei den Grundstücks-
typen ist Ausdruck der Differenz zwischen
der Zahlungsfähigkeit der vorhandenen Be-
wohner (Vergleichsmiete) und der der neu-
en Nachfrager. Soweit bei solchen Objek-
ten der im Kaufpreis vorprogrammierten
Verdrängung der vorhandenen Bewohner
nicht planungsrechtlich durch M//jieusat-
zung! vorgebeugt wird, tritt eine ‘Anhe-
bung der Mieterstruktur’8 ein, Bei konse-
quenter Anwendung der Satzung in Ver-
bindung mit dem Vorkaufsrecht zur Siche-
rung städtebaulicher Erhaltungsziele nach
8 24a BBauG, nähert sich der Grundstücks
wert dem Ertragswert. Wenn die Aufkauf-
lösung oben auf durch Ratsbeschluß fest-
gelegte Erhaltungs- und Sanierungsgebiete
beschränkt wurde, entfaltet diese Zielset-
zung eine Rechtswirkung für die Grund-
stücksbewertung nach & 142 BBauG als
‘rechtliche Gegebenheit’ nur, wenn sie in
Form einer Milieusatzung konkretisiert
wird, Die dadurch bewirkte Limitierung
der Grundstückspreise auf den Kapitalwert
der Miete ist Voraussetzung für jede Auf-
kauflösung. Andernfalls wird der Kreislauf:
Förderung des Grunderwerbs, Anziehen
der Bodenpreise, etc. in Gang gesetzt und
der Ansatz hebt sich vermittels Auslösen
der Bodenpreisschraube selbst auf. Erheb-
liche Verdrängungsprozesse sind dann
nicht mehr zu vermeiden. Unter dieser Be-
dinaung ist die Aufkauflösung im qgesam-
ten Geltungsbereich der Satzung möglich
und zugleich notwendiger Bestandteil der
Erhaltungspolitik. Denn umgekehrt kann
die Gemeinde vom Vorkaufsrecht wiede-
rum nur Gebrauch machen, wenn sie nicht
auf den Grundstücken sitzen bleibt und
ihren Etat mit den Aufkäufen nicht bela-
stet, d.h. wenn ein kaufbereiter Dritter vor
handen ist, zu dessen Gunsten die Gemein-
de das Vorkaufsrecht nach 8 27a BBauG
ausüben kann und der Gewähr für die Ein-
haltung der gemeindlichen Erhaltungsziele
bietet. Da außerdem das Vorkaufsrecht
nach 8 24a i.V. mit 8 39h Abs. 3, Ziff. 3
BBauG das einzige Rechtsinstrument zur
Durchsetzung des Milieuschutzes, d.h. zur
Verhinderung von Verdrängungsprozessen
ist, bedarf wirksamer Milieuschutz in jedem
Fall ergänzend zur Anwendung des Vor-
kaufsrechts einer funktionierenden Auf-
kauflösung.
Durch Restriktion, daß der Grunder-
werbspreis den Kapitalwert der Mieten
nicht übersteigen darf, ist der Anwendungs-
bereich der Aufkauflösung
a) auf einen Immobilien-Teilmarkt minder-
wertiger Objekte oder
b) auf den Geltungsbereich einer Milieu-
satzung, förmlich festgelegten Sanie-
rungsgebiete jeweils inbegriffen9, be-
schränkt.
Im ersten Fall ist der Erwerb durch freien
Vertrag möglich, im zweiten durch Ausü-
bung des Vorkaufsrechts und in Sanie-
rungsgebieten qua gemeindlichem Grund-
erwerbsrecht.
Die Übertragung im Rahmen des Vor-
kaufs- bzw. Grunderwerbsrechtes und von
Sanierungsgrundstücken der Gemeinde an
den Verein bzw. die Bewohnergenossen-
schaft ist an folgende Voraussetzungen ge-
bunden:
Erwerb durch Vorkaufsrecht nach S 24a
BBauG10O
Das Vorkaufsrecht ist qua Gesetz im gesam-
ten Gemeindegebiet gültig und nicht an eine
Erhaltungssatzung gebunden. Die Erhaltungs-
satzung wirkt sich als ‘rechtliche Gegebenheit
jedoch im Falle der Verkehrswertermittlung
analog einem Bebauungsplan grundstückspreis
limitierend aus,
Als objektive Anwendungsvoraussetzung
genügt die Festsetzung der Erhaltungsziele
durch Ratsbeschluß. Das Vorkaufsrecht wird
bei jeder Art von Beeinträchtigung der Wohn:
bedingungen der vorhandenen Bevölkerung,
die in Zusammenhang mit dem Grundstücks-
verkauf stehen (nicht nur baulichen, wie Ab-
bruch), wirksam, das ergibt & 24a, Satz 1 i.V
m, & 39h Abs. 3, Ziff. 3.
Es müssen seitens des Erwerbers jedoch
Tatsachen vorliegen ‚, ... die die Annahme
rechtfertigen, daß durch den Erwerb des
Grundstücks und der damit verfolgten
Zwecke die in & 39h bezeichneten Belange
beeinträchtigt werden” (& 24a BBauG). Für
diese Tatsachen ist die Gemeinde beweis-
pflichtig. Der Auffassung von DYONG, wo-
nach die Zurückweisung einer Verpflichtungs-
erklärung, in der dem Erwerber die Erhaltungs
ziele auferlegt werden sollen, nicht bereits Tat
sache i.S. des & 24a ist, sondern solche Tatsa-
chen ohne äußeres Dazutun vorliegen müssen.
ist jedoch nicht zuzustimmen, Denn auf die-
se Weise kann ein Erwerber durch Stillschwei-
gen während der zweimonatigen Vorkaufs-
frist das Vorkaufsrecht umaehen obwohl er
eine den Erhaltungszielen zuwiderlaufende
Grundstücksverwertung beabsichtigt und nach
Fristablauf mangels weiterer Sanktionsmög-
lichkeiten auch realisiert.
Die Vorkaufsrechte nach 88 24, 25 und
25a BBauG sind für den Erwerb von entspre-
chend dem geltenden Planungsrecht bebau-
ten und genutzten Grundstücken ausgeschlos-
sen (& 24 Abs. 2, Ziff. 1 BBauG).
Erwerb über Grunderwerbsrecht der Ge-
meinde nach 8 18 StBauFG
+
Die Gemeinde kann „die rechtsgeschäftliche
Veräußerung eines Grundstückes’’ (& 15 Abs. 1
Ziff. 1 und 8 18 Abs. 1, Satz 1 StBauFG) ver-
sagen, „wenn Grund zu der Annahme besteht,
daß ... der Rechtsvorgang oder die mit ihm er-
kennbar bezweckte Nutzung ... dem Sanierungs:
zweck zuwiderlaufen’” (& 15 Abs. 3, Satz 1
StBauFG).
Soweit nun das Sanierungsgebiet im Gel-
tungsbereich der Milieusatzung liegt oder der
Milieuerhalt explizit Sanierungsziel ist, sind
damit für die Ausübung des Grunderwerbs-
rechts nach 8 18 StBauFG als auch des Vor-
kaufsrechts nach 8 24a BBauG die gleichen
objektiven Anwendungsvoraussetzungen (kom:
munale Ziele) gegeben. Auch die subjektiven
Anwendungsvoraussetzungen (Beeinträchti-
gung der Ziele in Zusammenhang mit der
Grundstücksveräußerung) gleichen sich nach
dem Wortlaut beider Paragraphen (S 18
StBauFG: ‚, ... wenn Grund zu der Annahme
besteht, ...‘”; 8 24a BBauG: ‚, ... wenn Tatsa-
chen die Annahme rechtfertigen, ...”’), so
daß bei gleich gelagerten Fällen im Sanierungs-
gebiet alternativ zum Vorkaufsrecht nach
S& 24a BBauG auch das Grunderwerbsrecht
ausgeübt werden kann und umgekehrt. Das
Grunderwerbsrecht nach & 18 StBauFG stellt
daher gegenüber dem Vorkaufsrecht nach
8 24a BBauG keine neue Variante des Grund-
erwerbs dar.
Erwerb von Sanierungsgrundstücken der
Gemeinde
Nach dem StBauFG (825) unterliegt die Ge-
meinde bezüglich von ihr erworbener Grund-
stücke gegenüber den Alteigentümern der
Reprivatisierungspflicht, wenn
® die Grundstücke nach der förmlichen
Festlegung freihändig und nicht durch
Vorkaufsrecht bzw. Enteignung erwor-
ben worden sind,
die Alteigentümer ein Reprivatisierungs
interesse haben und
in dem Umfang bauwillig und baufähig
sind, wie das zur Erreichung der Sanie-
rungsziele notwendig ist.
Sind die Reprivatisierungsbedingungen nicht
gegeben, kann die Gemeinde die Veräuße-
rung „, ... nach Möglichkeit vor einer Be-
bauung an Bauwillige vornehmen, die glaub-
haft machen, daß sie die Grundstücke inner-
halb angemessener Frist ... bebauen ...”” (S 25
Abs. 2 StBauFG), wobei die Modernisierung
dem Bebauen gleichzusetzen ist. Der Verein
fungiert in diesem Falle als bauwilliger Drit-
ter, dem das Grundstück durch Bestellung
z.B. eines Erbbaurechts übertragen wird.
Verkaufsbereitschaft der Eigentümer
Darüber hinaus muß eine gewisse Verkaufs-
bereitschaft der Eigentümer von minderwer-
tigen Objekten bestehen, um den Mitglie-
dern des Vereins laufend Wohnungen be-
reitstellen zu können. Minderwertige Wohn-
grundstücke wurden bisher, soweit sie über-
haupt auf den Markt kamen, überwiegend
von der Gemeinde aufgekauft. Unter Bei-
behaltung der Wohnnutzunag des Gebäudes