3. MIETBEGRENZUNG UND
INSTANDHALTUNGSINVESTI—
TIONEN
Fragt man danach, unter welchen Bedingungen
ein Hausbesitzer mehr in sein
Haus investieren würde, so finden 42%
die Aufhebung von Mietbegrenzungen
„wichtig”. Korreliert man jedoch die Höhe
der Mieteinnahmen pro qm und die
Höhe der Instandhaltungsaufwendungen
der letzten zehn Jahre pro qm, so ergeben
sich keine oder doch nur geringe Zusammenhänge
(r = 0,10). Dagegen variieren
die Instandhaltungen erheblich damit,
ob Eigennutzung vorliegt (1,— DM/qm)
oder nicht (0,70 DM/qm). Zugleich sind
bei Eigennutzung des Miethauses die Mieten
signifikant niedriger, Es muß daher
bezweifelt werden, ob Mietbegrenzungen,
selbst wenn sie vorhanden wären, die Instandhaltungs-
und Modernisierungsinvestitionen
derart, wie oft behauptet, beeinflussen.
4. DIE RELEVANZ DES MIET-SPIEGELS
In Mannheim sind mit relativ großer
publizistischer Begleitung bislang drei
Mietspiegel veröffentlicht worden (1973,
1975, 1977). Dennoch nennen nur 12%
der Hausbesitzer als Grund zu einer Mieterhöhung
den Mietspiegel. Kostengesichtspunkte
oder einfach die Gelegenheit zur
Mieterhöhung bei Mieterwechsel werden
weit häufiger genannt (33% bzw. 20%).
33% der befragten Hausbesitzer kennen
den Mietspiegel nicht — bei den Hausbesitzern,
die jünger als 50 Jahre sind, sind
dies 28,9%, bei denen, die älter als 65 Jahre
sind, 41,9%. Die zweitgrößte Gruppe
hält den Mietspiegel! für unerheblich (29%):
als Erleichterung für Mieterhöhungen
empfinden 24% den Mietspiegel, eine Erschwerung
geben lediglich 10,3% an. Die
Mietspiegel sind also entweder unbekannt
oder werden als unerheblich empfunden
oder als ein Instrument zur Mieterhöhung.
5. MIETSPIEGEL: INSTRUMENT ZUR
MIETERHÖHUNG ODER MIET-BEGRENZUNG?
Nur wer schon relativ hohe Mieteinnahmen
erzielt, gibt an, daß die ortsübliche
Vergleichsmiete die Mieterhöhung erschwert.
Die Gruppe, die den Spiegel als
Erleichterung empfindet, hat unterdurch-Schnittliche
Mieten. Das Instrument der
ortsüblichen Vergleichsmiete führt so zu
einer Kappung von Mietspitzen, zugleich
zu einer Erhöhung eines Großteils von
Mieten.
6. SELEKTIVE EFFEKTE AUF BE-STIMMTE
HAUSBESITZER-GRUPPEN
Das Urteil, ob der Mietspiegel eine Mieterhöhung
erleichtert oder erschwert,
steht in keinem Zusammenhang mit der
Qualität des Hausbesitzes, dagegen ist
der Anteil derer, die den Mietspiegel als
eine Behinderung empfinden, in der Gruppe
von Hausbesitzern mit neueren Häusern
(jünger als 18 J.) größer als in der
mit älteren Häusern. Dies liegt jedoch
nicht nur an der Höhe der Mieten in neue:
ten Häusern, sondern mehr noch daran,
daß neuere Häuser in einem stärkeren
Ausmaß erwerbsmäßig bewirtschaftet
werden, während etwas ältere Häuser zu
einem höheren Anteil der Eigennutzung
dienen.
nach oben bewegt. Dem vom Interessenstandpunkt
der Mieter her gesehen doppeldeutigen
Charakter des Gesetzes kann
man m.E, nur dadurch begegnen, daß
man die positive Seite verteidigt (Verbesserung
der Wohnsicherheit) und alles unternimmt,
die negativen Seiten (Mietenanstieg)
zu bekämpfen.
Nachtrag
7. EFFEKTE AUF DEM IMMOBILIEN-MARKT
Nach Mitteilung des Bonner Städtebauinstituts
sind die Mieten im letzten Jahr
seit längerem wieder stärker gestiegen als
die Lebenshaltungskosten. Während der
Index für die Gesamtlebenskosten um
2,3% stieg, lagen die Mieten um 2,75%
höher als im Vorjahr. Die Verteuerung
der Altbauwohnungen war besonders
hoch (3,2%), die der Sozialwohnungen
mit 2,4% relativ niedrig. Die Mieten von
Neubauwohnungen stiegen um 27%. 16
Die geringere Rentabilität des Hausbesitzes
müßte sich in einer geringeren Neigung
niederschlagen, ein Haus zu erwer:
ben. Die Bereitschaft, ein Miethaus zu
<aufen, ist dagegen über die Jahre hinweg
konstant. Von den untersuchten
Hausbesitzern haben ihr Haus gekauft:
1968/69 9,9% (14)
1970/71/72 10,6% (15)
1973/74 10,6% (15)
1975/76/77 10,6% (15)
Das heißt mit anderen Worten, daß die
Bereitschaft, ein Miethaus zu kaufen,
nach Inkrafttreten des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes
nicht gesunken ist.
Anmerkungen
1.
2
Süddeutsche Zeitung, Jan. 1979
Frankfurter Allgemeine Zeitung,
16. Dez. 1978
Handelsblatt (HB), 19. April 1978
HB, 11. Mai 1975
HB, 30. Mai 1978
Die Welt, 1. Juni 1978
Mannheimer Morgen, 2. Juni 1978
Johann Eekhoff, Gerhard Werth, Der
gegenwärtige Mieterschutz und eine
Alternative in Wirtschaftsdienst 1978
X1,S.557
Mannheimer Morgen, 8. Juni 1978
HB, 22. Juni 1978
HB, 23. Juni 1978
Die Welt 24. Juni 1978
Die Welt 1. Januar 1979
Im einzelnen wurden folgende Untersuchungen
durchgeführt: 1. Sekundäranalyse
der GWZ 1968 für Mannheim;
2. Mieterumfrage 1973; 3. Mieterumfrage
1975; 4. Sekundäranalyse der Mieter
umfrage 1977 des Zentrums für Umfragen,
Methoden und Analysen (ZUMA);
5. Umfrage bei Vermietern 1978 — diese
Umfrage wurde vom Ministerium für
Raumordnung, Bauwesen und Städtebau
finanziert; die hier berichteten Ergeb.
nisse waren nicht Gegenstand der vertraglichen
Vereinbarungen mit dem BM-Bau.
Befragt wurden 438 Hausbesitzer.
Die Berechnung der Rendite wurde wie
folgt vorgenommen: Nettomeiteinnahmen
1977 minus durchschnittliche jährliche
Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen
der letzten 10 Jahre
minus durchschnittliche Fremdkapitalkosten
bezogen auf die nominellen Eigenmittel,
Nicht-berücksichtigt wurde die Abschreibung,
da in der Regel mit einem
realen Wertzuwachs und nicht mit einem
realen Wertverlust bei Mietgebäuden gerechnet
werden muß. Berücksichtigt man
die Abschreibungen, so liegt die Bruttoren
dite bei ca. 6%. Die Berechnung der Rendite
beruht auf den Angaben von 138
Hausbesitzern,.
Die Welt, 8. Januar 1979
3
3. DIE WIRTSCHAFTLICHKEIT DES
HAUSBESITZES
Q
Berechnet man die Rendite des Miethausbesitzes,
so ergibt unsere Kalkulation bei 9
Berücksichtigung von Instandhaltungs- 10.
Kosten und den Kosten für das Fremd- 11
Kapital einen Wert von 7,6%. Allein durch 12
steuerliche Effekte ist eine Steigerung Ne
der Rendite zwischen 50 und 70% in
Rechnung zu stellen. So ist auch ohne
den Wertzuwachs Miethausbesitz nach
wie vor eine äußerst rentable Investition ! 5
Fazit
Die Argumentation gegen das Wohnraumkündigungsschutzgesetz
gehen weitgehend
an der Realität vorbei. Weder kann
man sagen, das Gesetz habe faktisch zu
einem Mietpreisstop geführt, noch kann
man es schlechthin mieterfreundlich
nennen. Teile der Hausbesitzer werden
durch das Gesetz gehindert, besonders
flexibel auf Marktchancen zu reagieren
und besonders hohe Renditen zu erwirtschaften.
Für die Masse der Hausbesitzer
ist das Gesetz ohne Bedeutung, für einen
nicht unerheblichen Teil ist es nützlich,
um Mieterhöhungen durchzusetzen. Insgesamt
bedeutet das Gesetz für die Mieter
einen kontinuierlicheren Mietanstieg. Es
schützt sie in Ausnahmefällen vor besonders
hohen Mieten (Mietwucher) und
verbessert die Wohnsicherheit. Vom Gesichtspunkt
der Wohnversorgung her ist
das Gesetz problematisch, da es mit dem
Instrument des Mietspiegels (zur Operatio
nalisierung der ortsüblichen Vergleichsmiete)
nicht nur — eventuell — die Mietspitzen
kappt, sondern tendenziell zu
einer Anhebung der niedrigeren Mieten
auf den Mittelwert führt, der sich seinerseits
durch dauernde Neuabschlüsse gerade
in dem Teilwohnungsmarkt der unteren
Einkommensschichten relativ schnell
15.
16
21
