Konzepte und Modelle
Aus Platzgründen mußte der erste Teil dieses Beitrages
und damit eine Kritik am wohnungspolitischen
Konzept der Neubau-IBA (Vergabe an
private Kapitalanleger) entfallen.
Gesamtkosten im kommunalen
Wohnungsbau
Kommunaler Wohnungsbau heißt, daß die
Gemeinde die Kosten ihrer Wohnunsbauvorhaben
im Zuge des Baufortschritts direkt aus
öffentlichen Mitteln finanziert. Diese Art der
kommunalen Direktfinanzierung bietet gegenüber
der bisher üblichen Subventionierung
privater Investoren wesentliche Möglichkeiten
der Einsparung bei den Gesamtkosten der
Bauvorhaben. Sämtliche Kosten der Kapitalbeschaffung
und Zwischenfinanzierung, die
während der Bauzeit anfallen, gehen nach II.
BV, 8 5 (4) bisher in die Gesamtkosten ein. Bei
kommunaler Direktfinanzierung fallen sie erst
gar nicht an. An Baunebenkosten können ferner
Verwaltungskosten des Bauherrn und behördliche
Prüfungs- und Genehmigungsgebühren
eingespart werden: Die Verwaltungstätigkeit
der Gemeinde, die sie als Bauherr des
kommunalen Wohnungsbaus durchführt, gehört
in den Rahmen sozialpolitischer Aufgaben
der ’Hoheitsverwaltung”, und ist daher gebührenfrei
zu leisten (so läßt z.B. auch die
Schulverwaltung ihre Kosten nicht von den
Schülern eintreiben). Ebenso können auf
Grundlage der sozialpolitischen Ausnahmeregelungen
des ’Gesetzes über Gebühren und
Beiträge’ die behördlichen Prüfungs- und Genehmigungsgebühren
erlassen werden. Darüber
hinaus kann die Beteiligung der Bewohner
an der Verwaltung eines kommunalen
Wohnungsbaus zur Einsparung von Verwaltungskosten
beitragen, zumindest in dem Sinne,
daß sich die Bewohnerkontrolle auch gegen
Erscheinungen eines bürokratischen Leerlaufs
richten wird.
Beim Beispiel der Südlichen Friedrichstadt
gehen wir ferner davon aus, daß die Baumaßnahmen
auf städtischen Grundstücken erfolgen.
Es gibt keinen ökonomisch zwingenden
Grund, bei diesen Grundstücken, deren Erwerb
bereits vor Jahren aus Haushaltsmitteln
finanziert wurde, eine Grundstücks-Verwertung
zu realisieren (entweder eine sog. ’Verzinsung’
des Bodenwertes im Rahmen der geläufigen
Kostenmiete, oder einen Erbpachtzins),
da die betreffenden Grundstücke im Falle des
Kommunalen Wohnungsbaus nicht an irgendein
selbständiges Wirtschaftsunternehmen
übertragen werden, sondern von der Verwaltung
selbst für eine kommunale Infrastruktureinrichtung
verwendet werden, genauso
wie bei Schulbauten, Sozialeinrichtungen
usw.. Grundstücke für Kommunalen
Wohnungsbau werden im Zuge ihrer Nutzung
weder verbraucht’ noch ’abgenutzt’ und bleiben
Bestandteil des öffentlichen Vermögens.
Sie erhalten dabei zwar längerfristige Wertsteigerungen,
diese können jedoch nicht monetär
realisiert werden. Es gibt bereits etliche
praktische Beispiele aus der Bundesrepublik,
wo die Kommune zugunsten eines sozialen
Wohnungsbau auf die finanzielle Verwertung
ihrer Grundstücke verzichtet (z.B. Grundstücksvergabe
im Erbbaurecht zu einem stark
reduzierten, quasi ’symbolischen’ Erbpachtzins),
von den Grundstücksgeschenken an Privatunternehmer
zum Zwecke der Gewerbeansiedlung
ganz abgesehen. Auch außerhalb der
Südlichen Friedrichstadt gibt es Grundstücke
der öffentlichen Hand, der in gleicher Weise
Sergij Goryanoff, Stefan Krätke, Fritz Schmoll
Konzept für einen Kommunalen
Wohnungsbau...
‚entwickelt für die südliche Friedrichstadt, Berlin.
für kommunalen Wohnungsbau genutzt werden
kann: landeseigene Grundstücke, die für
andere Infrastrukturmaßnahmen angekauft
wurden, deren Planung aber aufgegeben
wurde; Grundstücke im Besitz des Bundes
oder von Bundesbetrieben; Grundstücke im
Besitz von Sanierungsträgern, die im Rahmen
der Stadterneuerung zu 70% oder - bei
nicht gemeinnützigen Trägern - zu 100% aus
Sanierungsförderungsmitteln des, Landes bezahlt
worden sind; Grundstücke im Besitz landeseigener
Wohnungsunternehmen und anderer
landeseigener Betriebe; darüber hinaus
gibt es einen jährlichen Etat beim Finanzsenator
für weiteren Grunderwerb durch das Land
Berlin (125 Mio DM für 1983). Bisher stehen
keine Sachzwänge, sondern bestimmte politische
Entscheidungen und Einstellungen der
Nutzung eines Teils dieses Öffentlichen
Grundbesitzes für kommunalen Wohnungsbau
entgegen. Wir beziehen uns also durchaus
nicht auf einen Sonderfall „Südliche Friedrichstadt“,
wenn wir beim kommunalen Wohnungsbau
weder Grunderwerbskosten noch
einen Erbpachtzins ansetzen.
Außer bei Bauneben- und bei Grundstückskosten
lassen sich auch noch bei den Kosten
des Bauwerks relevante Einsparungen erzielen.
Geht man von einer kostengünstigen Bauweise
aus - z.B. dreigeschossig; ohne Fahrstühle
und Tiefgaragen - so sind gegenüber
einer fünf bis sechsgeschossigen Bauweise Einsparungen
von ca. 10% zu erzielen. (WBK-Bericht
1981). Wir gehen davon aus, daß im Unterschied
zum gegenwärtigen Förderungssystem,
bei dem die privaten Bauträger überhaupt
nicht zur Kostenreduzierung angehalten
sind, beim kommunalen Wohnungsbau
eine kostengünstige Bauweise eingehalten
wird, und setzen die gegenwärtig schon ohne
weiteres mögliche Einsparung von 10% der
Kosten des Bauwerks an.
Eine weitere Einsparungsmöglichkeit liegt
im Bereich des bauwirtschaftlichen Unternehmergewinnes.
Wird der kommunale Wohnungsbau
von privaten Baubetrieben erstellt,
enthalten die Kosten des Bauwerks auch den
Gewinn des Bauunternehmens. Dessen Größenordnungen
dürften zwar von Fall zu Fall
unterschiedlich ausfallen, aber es gilt als zulässig,
daß in den Angebotspreisen der Baubetriebe
von vornherein bis zu 6% ’Gewinnaufschlag’
einkalkuliert werden. Wenn kommunale
Wohnbauten durch nicht profitorientierte
genossenschaftliche oder kommunale Bauhöfe
zu Kostenpreisen erstellt würden, könnte
zumindest eine Einsparung von durchschnittlich
6% der Kosten des Bauwerks erzielt werden.
Eine Chance zur Baukostensenkung liegt
generell in der Möglichkeit, die bisher kartellartig
zustandegekommenen Baupreise auf
dem Berliner Baumarkt mit Hilfe genossenschaftlicher
oder kommunaler Bauhöfe zu unterbieten.
Dies geht allein aus der Tendenz
hervor, daß die Baupreisbildung auf dem Berliner
Baumarkt stark durch Absprachen, gegenseitige
Stützung bei Anbieterwettbewerben
und des Festsetzungsprinzipi der Kostenmiete
bestimmt ist. Ein kommunaler Bauhof
hätte hier die Möglichkeit, unterhalb der z.Zt.
auf dem Berliner Baumarkt überhöht geltenden
Preise zu agieren und gleichzeitig einen
Kostensenkungsdruck auf diesen Markt herbeizuführen.
Bei überschaubarer und gesicherter
Auftragsvergabe würde dies zudem die
Sicherheit von Arbeits- und Ausbildungsplätzen
in der Bauindustrie garantieren und eine
qualifizierte Aus- und Weiterbildung gewährleisten.
Mögliche Baukostensenkungen durch
Einrichtung genossenschaftlicher oder kommunaler
Bauhöfe werden in der folgenden
Beispielrechnung nicht einbezogen. Im Vergleich
zum bisherigen Finanzierungs- und
Subventionierungssystem ergeben sich für die
Gesamtkosten pro m? Wohnfläche folgende
Relationen:
Tabelle 1: Gesamtkosten beim gegenwärtigen Finanzierungssystem
und beim kommunalen Wohnungsbau
(in DM/m)
Gegebenes Kommunaler
Finanzie- Wohnungsbau
rungs- u. (direkt-Förderungs-
finanziert)
dell*
|. Grundstück
- Baugrundstück 308,38
- Erschließungskosten 6,72
Kosten des Bauwerks 2511,29
Außenanlagen 162,33
Baunebenkosten
- Architekten- u. Ing.-Leistungen
298,68
Verwaltungstätigkeit
des Bauherrn 26,73
behördl. Prüfungen,
Genehmigungen 36,29
allgemeine Baunebenkosten
6,68
(Zwischen-)Finanzierungskosten
403,14
27 3760,24 27457
= 100% = 73%
Y
* Angaben aus: Institut für Stadtforschung Berlin (1fS):
Realisierung, Kosten und Finanzierung der Wohnungsbanvorhaben
in den Ausstellungsbereichen der Bauausstellung
GmbH. Gutachten. Berlin. 20.7.1982.
Mietpreisfestsetzung im kommunalen
Wohnungsbau
Eine ’tragbare Sozialmiete’ läßt sich heute
auch ohne laufende (Ertrags-) Subventionen
erzielen, so bald man davon ausgeht, Sozialwohnungen.als
Kapitalanlage zu behandeln,
deren Miete eine Kapitalverzinsung einbringen
muß. Die ökonomisch sinnvolle Alternative
zur Mietpreisfestsetzung im Sozialen
Wohnungsbau heißt, daß bei kommunalen
Sozialwohnungen nur die Betriebs-, Instandhaltungs-
und Verwaltungskosten sowie
Abschreibung als Miete zu veranschlagen
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