Full text: ARCH+ : Zeitschrift für Architekten, Stadtplaner, Sozialarbeiter und kommunalpolitische Gruppen (1983, Jg. 15, H. 67, 68, [69/70], 71, 72)

Konzepte und Modelle 
Aus Platzgründen mußte der erste Teil dieses Bei- 
trages und damit eine Kritik am wohnungspoliti- 
schen Konzept der Neubau-IBA (Vergabe an 
private Kapitalanleger) entfallen. 
Gesamtkosten im kommunalen 
Wohnungsbau 
Kommunaler Wohnungsbau heißt, daß die 
Gemeinde die Kosten ihrer Wohnunsbauvor- 
haben im Zuge des Baufortschritts direkt aus 
öffentlichen Mitteln finanziert. Diese Art der 
kommunalen Direktfinanzierung bietet ge- 
genüber der bisher üblichen Subventionierung 
privater Investoren wesentliche Möglichkei- 
ten der Einsparung bei den Gesamtkosten der 
Bauvorhaben. Sämtliche Kosten der Kapital- 
beschaffung und Zwischenfinanzierung, die 
während der Bauzeit anfallen, gehen nach II. 
BV, 8 5 (4) bisher in die Gesamtkosten ein. Bei 
kommunaler Direktfinanzierung fallen sie erst 
gar nicht an. An Baunebenkosten können fer- 
ner Verwaltungskosten des Bauherrn und be- 
hördliche Prüfungs- und Genehmigungsge- 
bühren eingespart werden: Die Verwaltungs- 
tätigkeit der Gemeinde, die sie als Bauherr des 
kommunalen Wohnungsbaus durchführt, ge- 
hört in den Rahmen sozialpolitischer Aufga- 
ben der ’Hoheitsverwaltung”, und ist daher ge- 
bührenfrei zu leisten (so läßt z.B. auch die 
Schulverwaltung ihre Kosten nicht von den 
Schülern eintreiben). Ebenso können auf 
Grundlage der sozialpolitischen Ausnahmere- 
gelungen des ’Gesetzes über Gebühren und 
Beiträge’ die behördlichen Prüfungs- und Ge- 
nehmigungsgebühren erlassen werden. Da- 
rüber hinaus kann die Beteiligung der Bewoh- 
ner an der Verwaltung eines kommunalen 
Wohnungsbaus zur Einsparung von Verwal- 
tungskosten beitragen, zumindest in dem Sin- 
ne, daß sich die Bewohnerkontrolle auch ge- 
gen Erscheinungen eines bürokratischen Leer- 
laufs richten wird. 
Beim Beispiel der Südlichen Friedrichstadt 
gehen wir ferner davon aus, daß die Baumaß- 
nahmen auf städtischen Grundstücken erfol- 
gen. Es gibt keinen ökonomisch zwingenden 
Grund, bei diesen Grundstücken, deren Er- 
werb bereits vor Jahren aus Haushaltsmitteln 
finanziert wurde, eine Grundstücks-Verwer- 
tung zu realisieren (entweder eine sog. ’Verzin- 
sung’ des Bodenwertes im Rahmen der geläu- 
figen Kostenmiete, oder einen Erbpachtzins), 
da die betreffenden Grundstücke im Falle des 
Kommunalen Wohnungsbaus nicht an ir- 
gendein selbständiges Wirtschaftsunterneh- 
men übertragen werden, sondern von der Ver- 
waltung selbst für eine kommunale Infra- 
struktureinrichtung verwendet werden, ge- 
nauso wie bei Schulbauten, Sozialeinrich- 
tungen usw.. Grundstücke für Kommunalen 
Wohnungsbau werden im Zuge ihrer Nutzung 
weder verbraucht’ noch ’abgenutzt’ und blei- 
ben Bestandteil des öffentlichen Vermögens. 
Sie erhalten dabei zwar längerfristige Wert- 
steigerungen, diese können jedoch nicht mo- 
netär realisiert werden. Es gibt bereits etliche 
praktische Beispiele aus der Bundesrepublik, 
wo die Kommune zugunsten eines sozialen 
Wohnungsbau auf die finanzielle Verwertung 
ihrer Grundstücke verzichtet (z.B. Grund- 
stücksvergabe im Erbbaurecht zu einem stark 
reduzierten, quasi ’symbolischen’ Erbpacht- 
zins), von den Grundstücksgeschenken an Pri- 
vatunternehmer zum Zwecke der Gewerbean- 
siedlung ganz abgesehen. Auch außerhalb der 
Südlichen Friedrichstadt gibt es Grundstücke 
der öffentlichen Hand, der in gleicher Weise 
Sergij Goryanoff, Stefan Krätke, Fritz Schmoll 
Konzept für einen Kommuna- 
len Wohnungsbau... 
‚entwickelt für die südliche Friedrichstadt, Berlin. 
für kommunalen Wohnungsbau genutzt wer- 
den kann: landeseigene Grundstücke, die für 
andere Infrastrukturmaßnahmen angekauft 
wurden, deren Planung aber aufgegeben 
wurde; Grundstücke im Besitz des Bundes 
oder von Bundesbetrieben; Grundstücke im 
Besitz von Sanierungsträgern, die im Rah- 
men der Stadterneuerung zu 70% oder - bei 
nicht gemeinnützigen Trägern - zu 100% aus 
Sanierungsförderungsmitteln des, Landes be- 
zahlt worden sind; Grundstücke im Besitz lan- 
deseigener Wohnungsunternehmen und an- 
derer landeseigener Betriebe; darüber hinaus 
gibt es einen jährlichen Etat beim Finanzsena- 
tor für weiteren Grunderwerb durch das Land 
Berlin (125 Mio DM für 1983). Bisher stehen 
keine Sachzwänge, sondern bestimmte politi- 
sche Entscheidungen und Einstellungen der 
Nutzung eines Teils dieses Öffentlichen 
Grundbesitzes für kommunalen Wohnungs- 
bau entgegen. Wir beziehen uns also durchaus 
nicht auf einen Sonderfall „Südliche Fried- 
richstadt“, wenn wir beim kommunalen Woh- 
nungsbau weder Grunderwerbskosten noch 
einen Erbpachtzins ansetzen. 
Außer bei Bauneben- und bei Grundstücks- 
kosten lassen sich auch noch bei den Kosten 
des Bauwerks relevante Einsparungen erzie- 
len. Geht man von einer kostengünstigen Bau- 
weise aus - z.B. dreigeschossig; ohne Fahr- 
stühle und Tiefgaragen - so sind gegenüber 
einer fünf bis sechsgeschossigen Bauweise Ein- 
sparungen von ca. 10% zu erzielen. (WBK-Be- 
richt 1981). Wir gehen davon aus, daß im Un- 
terschied zum gegenwärtigen Förderungs- 
system, bei dem die privaten Bauträger über- 
haupt nicht zur Kostenreduzierung angehal- 
ten sind, beim kommunalen Wohnungsbau 
eine kostengünstige Bauweise eingehalten 
wird, und setzen die gegenwärtig schon ohne 
weiteres mögliche Einsparung von 10% der 
Kosten des Bauwerks an. 
Eine weitere Einsparungsmöglichkeit liegt 
im Bereich des bauwirtschaftlichen Unter- 
nehmergewinnes. Wird der kommunale Woh- 
nungsbau von privaten Baubetrieben erstellt, 
enthalten die Kosten des Bauwerks auch den 
Gewinn des Bauunternehmens. Dessen Grö- 
ßenordnungen dürften zwar von Fall zu Fall 
unterschiedlich ausfallen, aber es gilt als zu- 
lässig, daß in den Angebotspreisen der Baube- 
triebe von vornherein bis zu 6% ’Gewinnauf- 
schlag’ einkalkuliert werden. Wenn kommu- 
nale Wohnbauten durch nicht profitorientier- 
te genossenschaftliche oder kommunale Bau- 
höfe zu Kostenpreisen erstellt würden, könnte 
zumindest eine Einsparung von durchschnitt- 
lich 6% der Kosten des Bauwerks erzielt wer- 
den. Eine Chance zur Baukostensenkung liegt 
generell in der Möglichkeit, die bisher kartell- 
artig zustandegekommenen Baupreise auf 
dem Berliner Baumarkt mit Hilfe genossen- 
schaftlicher oder kommunaler Bauhöfe zu un- 
terbieten. Dies geht allein aus der Tendenz 
hervor, daß die Baupreisbildung auf dem Ber- 
liner Baumarkt stark durch Absprachen, ge- 
genseitige Stützung bei Anbieterwettbewer- 
ben und des Festsetzungsprinzipi der Kosten- 
miete bestimmt ist. Ein kommunaler Bauhof 
hätte hier die Möglichkeit, unterhalb der z.Zt. 
auf dem Berliner Baumarkt überhöht gelten- 
den Preise zu agieren und gleichzeitig einen 
Kostensenkungsdruck auf diesen Markt her- 
beizuführen. Bei überschaubarer und gesi- 
cherter Auftragsvergabe würde dies zudem die 
Sicherheit von Arbeits- und Ausbildungsplät- 
zen in der Bauindustrie garantieren und eine 
qualifizierte Aus- und Weiterbildung gewähr- 
leisten. Mögliche Baukostensenkungen durch 
Einrichtung genossenschaftlicher oder kom- 
munaler Bauhöfe werden in der folgenden 
Beispielrechnung nicht einbezogen. Im Ver- 
gleich zum bisherigen Finanzierungs- und 
Subventionierungssystem ergeben sich für die 
Gesamtkosten pro m? Wohnfläche folgende 
Relationen: 
Tabelle 1: Gesamtkosten beim gegenwärtigen Finan- 
zierungssystem und beim kommunalen Wohnungsbau 
(in DM/m) 
Gegebenes Kommunaler 
Finanzie- Wohnungsbau 
rungs- u. (direkt- 
Förderungs- finanziert) 
dell* 
|. Grundstück 
- Baugrundstück 308,38 
- Erschließungskosten 6,72 
Kosten des Bauwerks 2511,29 
Außenanlagen 162,33 
Baunebenkosten 
- Architekten- u. Ing.- 
Leistungen 298,68 
Verwaltungstätigkeit 
des Bauherrn 26,73 
behördl. Prüfungen, 
Genehmigungen 36,29 
allgemeine Bau- 
nebenkosten 6,68 
(Zwischen-)Finan- 
zierungskosten 403,14 
27 3760,24 27457 
= 100% = 73% 
Y 
* Angaben aus: Institut für Stadtforschung Berlin (1fS): 
Realisierung, Kosten und Finanzierung der Wohnungsban- 
vorhaben in den Ausstellungsbereichen der Bauausstellung 
GmbH. Gutachten. Berlin. 20.7.1982. 
Mietpreisfestsetzung im kommunalen 
Wohnungsbau 
Eine ’tragbare Sozialmiete’ läßt sich heute 
auch ohne laufende (Ertrags-) Subventionen 
erzielen, so bald man davon ausgeht, Sozial- 
wohnungen.als Kapitalanlage zu behandeln, 
deren Miete eine Kapitalverzinsung ein- 
bringen muß. Die ökonomisch sinnvolle Al- 
ternative zur Mietpreisfestsetzung im So- 
zialen Wohnungsbau heißt, daß bei kommu- 
nalen Sozialwohnungen nur die Betriebs-, In- 
standhaltungs- und Verwaltungskosten sowie 
Abschreibung als Miete zu veranschlagen 
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