Full text: ARCH+ : Zeitschrift für Architekten, Stadtplaner, Sozialarbeiter und kommunalpolitische Gruppen (1983, Jg. 15, H. 67, 68, [69/70], 71, 72)

sind. Fremdkapitalzinsen werden beim kom- 
munalen Wohnungsbau durch die Direktfi- 
nanzierung aus öffentlichen Haushaltsmitteln 
eingespart. Beim kommunalen Wohnungsbau 
muß aber auch keine Eigenkapitalverzinsung 
veranschlagt werden - im Unterschied zu ge- 
meinnützigen oder steuerpflichtigen Woh- 
nungsunternehmen. Das wäre ökonomisch 
ohnehin unsinnig, da die Bewohner selbst eine 
Minimalverzinsung nicht aufbringen könnten 
(4% von den Gesamtkosten = 9,12 DM/m? 
monatlich), zu der die Bewirtschaftungsko- 
sten noch hinzu kämen. Zudem würden dabei 
an einer Stelle der öffentlichen Wirtschaft 
Zinsen als rein kalkulatorische Kosten veran- 
schlagt, die von einer anderen Stelle der öf- 
fentlichen Wirtschaft über eine ’Aufwen- 
dungshilfe’ wieder abgedeckt werden müßten. 
Ein solches Hin- und Herschieben von ’kalku- 
latorischen’ Kosten und entsprechenden Dek- 
kungsbeträgen innerhalb der öffentlichen 
Wirtschaft erzeugt nur hohe Verwaltungsko- 
sten und ideologische Rechtfertigungen für 
Mietsteigerungen. Bei der Festsetzung einer 
„Bewirtschattungskostenmiete“ im kommu- 
nalen Wohnungsbau, die nur die Betriebs-, 
Instandhaltungs-, Verwaltungskosten und 
Abschreibung enthält, werden alle bei der lau- 
fenden Wohnungsnutzung tatsächtlich anfal- 
lenden Ausgaben von den Bewohnern selbst 
getragen - einschließlich von Abschreibungs- 
beträgen für die langfristige Abnutzung der 
Wohnbauten. Der Kommunale Wohnungs- 
bau hat somit einen Ausgabendeckungsgrad 
von 100%. Es erfolgt keinerlei Verschwen- 
dung öffentlicher Mittel - allerdings kann sich 
der öffentliche Träger auch keinerlei erwerbs- 
wirtschaftliche Einkünfte (Zinsen) aneignen. 
Es erfolgt nichts anderes als eine Vorfinan- 
zierung von Sozialwohnungen durch die öf- 
fentliche Hand, deren Finanzierungsmittel 
über die Abschreibungsbeträge langfristig 
wieder zurückfließen. Ein Verzicht auf 
jegliche Eigenkapitalverzinsung beim Kom- 
munalen Wohnungsbau ist im Rahmen von 
Regiebetrieben rechtlich durchsetzbar, ob- 
gleich man auch hier nicht um die politische 
Auseinandersetzung herumkommt. 
Tabelle 2: Laufende Aufwendungen und Mieten im 
1. Vermietungsjahr in DM/m? 
Sozialer Kommunaler 
Wohnungs- Wohnungs- 
bau: 15% bau direkt- 
Eigen-/ 85% finanziert 
Fremd- 
kapital® 
I. Finanzierungskosten 
- Fremdkapital 246,23 
- Eigenkapital 20,14 
Bewirtschaftungs- 
kosten 
- Abschreibung: 
1% der Baukosten 30,42 
für bes. Einrichtg. 7.45 
Betriebskosten 15,50 
Instandhaltungs- 
kosten 8,20 
Mietausfallwagnis 1,44 
WBK-Verwaltungs- 
kosten 10,33 
Verwaltungskosten 0,25 
27,34! 
4.65? 
15,50 
7,603 
0.25 
Laufende Aufwendungen 
insgesamt im 1. Jahr 339,66 
55.34 
Kostenmiete DM/m? 
monatlich 28,30 
Vom Mieter zu zahlen 6,00% 
Aufwendungshilfe 22,30 
Jährliche Mietsteigerung 0,17 
4 
FM 
4,60 
460 
1) Verringert aufgrund geringerer Baukosten, vgl. Tab.1. 
2) ohne Fahrstuhl (geschätzt). 
3) ohne Fahrstuhl (nach II. BV). 
4) für Sozialwohnungen ab Wohnungsbauprogramm 1983 
(voraussichtlich). 
5) Quelle: Gutachten des IfS, a.a.O. 
Bei einer derartigen Mietberechnung („Be- 
wirtschaftungskosten-Miete“) entfällt die bei 
den anderen Modellen mit Sicherheit erfor- 
derliche Nachsubventionierung. Darüber 
hinaus können mit einer Bewirtschaftungsko- 
sten-Miete von 4,60 DM/m? monatlich ein 
Großteil der Wohngeldleistungen eingespart 
werden, die beim gegenwärtigen Niveau der 
„Sozialmiete“ schon für mindestens 25% der 
in neueren Sozialwohnungen lebenden Haus- 
halte aufzubringen sind. Außerdem entfällt 
beim kommunalen Wohnungsbau die im ge- 
gebenen Förderungssystem eingeplante Bin- 
dungsfreigabe, durch die später ein neues, 
stark verteuertes Förderungsprogramm bloß 
zum Ersatz der durch Bindungsfreigabe verlo- 
renen Sozialwohnungen notwendig wird. Für 
laufende Aufwendungen und Mieten stellt 
sich der Vergleich mit dem bisherigen System 
des Sozialen Wohnungsbaus folgendermaßen 
dar: (Tab. 2) 
Die Bewirtschaftungskosten-Miete eines 
kommunalen Wohnungsbaus ermöglicht auf 
Dauer niedrig gehaltene Sozialmieten. Im Un- 
terschied zum gegenwärtigen Förderungs- 
system fallen keine Mietsteigerungen aus Sub- 
ventionsabbau, sondern nur evtl. Erhöhungen 
der Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhal- 
tungskosten an. Diese möglichen Mehrbela- 
stungen werden hier zur Vereinfachung nicht 
einbezogen - weder für den kommunalen 
Wohnungsbau noch für den gegenwärtigen 
Sozialen Wohnungsbau. Bei einem längerfri- 
stig fortgesetzten Bauprogramm im kommu- 
nalen Wohnungsbau können jedoch die mög- 
lichen Wirkungen anhaltender Baukostenstei- 
gerungen nicht außer acht gelassen werden, 
solange man davon ausgeht, daß diese Woh- 
nungen noch nicht von genossenschaftlichen 
oder kommunalen Bauhöfen erstellt werden, 
sondern von privaten Baubetrieben, bei denen 
nicht ohne weiteres eine Begrenzung des Bau- 
preisanstiegs durchgesetzt werden kann. Un- 
ter diesen Bedingungen würde ein fortge- 
setztes kommunales Wohnungsbauprogramm 
zunehmend eine ’Mietenverzerrung’ auch im 
kommunalen Wohnungsbestand mit sich 
bringen, denn jeder neue Baujahrgang müßte 
zu erhöhten Baukosten erstellt werden, die 
sich über entsprechend erhöhte Abschrei- 
bungsbeträge auch in der Bewirtschaftungs- 
kosten-Miete niederschlagen würden. Wir 
legen im folgenden vereinfachend eine gleich- 
bleibende jährliche Baupreissteigerung von 
8% zugrunde (d.h., ungefähr die jahresdurch- 
schnittliche Baupreissteigerung von 1971 bis 
1981; vgl. Statisti. Landesamt Berlin: Preisin- 
dex für Bauwerke). Bei einer derartigen Bau- 
preisentwicklung würde die Bewirtschaftungs- 
Tabelle 3: Mietentwicklung des kommunalen Wohnungsbaus unter dem Einfluß von Baupreissteigerungen und ’Mieten-pooling’ 
Jahr Abschreibungsanteil Steigerungsbetrag 
der Miete in DM/m? in DM/m? 
jährl. Steigerung 
um 8% 
’Verteilungs- Mietsteigerungs- Bewirtschaftungs- Mietsteigerung im 
multiplikator’ bei betrag nach pooling kosten-Miete gesamt gegenwärtigen 
Mieten-pooling! DM/m? DM/m? ? Förderungssystem 
beim 1. Baujahrgang 
DM/m? 
Bauphase 
IC 
2,66 
2,87 
3,10 
3:35 
3,61 
3,90 
4:22 
4,55 
4,92 
5,31 
5,74 
6,20 
6,69 
7.23 
78: 
. A° 
0,21 
0,23 
0,25 
0,26 
0,29 
0,32 
0,33 
0,37 
0,39 
0,43 
0,46 
0,49 
0,54 
0,58 
0.62 
0,50 
0,33 
0,25 
0,20 
0,16 
0,14 
0,12 
0,11 
0,10 
0,09 
0,08 
0,07 
0,07 
0,06 
0.06 
0,10 
0,08 
0,06 
0,05 
0,05 
0,04 
0,04 
0,04 
0,04 
0,04 
0,04 
0,04 
0,04 
0,03 
0.03 
4,60 
4,70 
4,78 
4,84 
4,89 
594 
4,98 
5,02 
5,06 
5,10 
5,14 
Wi 
5.22 
5,26 
529 
6,00 
6,17 
6,34 
6,51 
6,68 
6,85 
7,02 
7,19 
7,36 
1,53 
170 
1:87 
8,04 
8,21 
8.38 
(sog. Kostenmiete) 
oder Nachsubvention ... 
1) Annahme: jährlich gleicher Zuwachs an neugebauten kommunalen Wohnungen. Bei jährlich schwankendem Bauprogramm ändert sich der Multiplikator. 
2) Mietpreisangaben zeigen die Mietentwicklung für alle Wohneinheiten des kommunalen Bestands (d.h. nicht nur für jeweils einzelne Baujahrgänge). Darin enthalten ist ein 
jeweils konstant gehaltener Betrag für Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten in Höhe von 1.94 DM) m?
	        

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