Full text: ARCH+ : Zeitschrift für Architekten, Stadtplaner, Sozialarbeiter und kommunalpolitische Gruppen (1983, Jg. 15, H. 67, 68, [69/70], 71, 72)

kosten-Miete, die zur Zeit 4,60 DM/m? 
beträgt, z.B. bei den Wohnungen des in 10 
Jahren errichteten Baujahrgangs schon 7,25 
DM/m?2, und in 15 Jahren 9,75 DM/m? aus- 
machen. Um diese Mietenverzerrung zu 
verhindern und die Mieten im kommunalen 
Wohnungsbau langfristig niedrig zu halten, 
empfiehlt sich ein Mieten-pooling, d.h. die 
Bildung einer Durchschnittsmiete für alle 
Baujahrgänge des Bestandes kommunaler 
Wohnungen. Durch das Mieten-pooling 
könnten Mietsteigerungen für erhöhte Bauko- 
sten künftiger Baujahrgänge wesentlich redu- 
ziert werden, wie folgende Modellrechnung 
zeigt: Ausgangspunkt ist eine Bewirtschaf- 
tungskosten-Miete des 1. Baujahrgangs in 
Höhe von 4,60 DM/m?. Die angenommene 
8%ige jährliche Baukostensteigerung würde 
eine entsprechende Steigerung des Abschrei- 
bungsbetrages innerhalb der Bewirtschaf- 
tungskosten-Miete verursachen; der Ab- 
schreibungsanteil beträgt im 1. Baujahrgang 
2,66 DM/m?. Beim Mieten-pooling wird die 
jährliche Erhöhung des Abschreibungsbetra- 
ges gleichmäßig auf den vorhandenen kom- 
munalen Wohnungsbestand verteilt, kann 
also nicht voll auf den einzelnen Baujahrgang 
durchschlagen. Bei einem stetigen kommuna- 
len Wohnungsbauprogramm gibt es einen 
fortlaufenden jährlichen Zuwachs des Woh- 
nungsbestandes und damit eine beständige Er- 
weiterung der ”Verteilungsgrundlage’ des 
pooling. Folglich muß der ’Verteilungsmulti- 
plikator’ für den gleichmäßig gesteigerten Ab- 
schreibungsbetrag jährlich kleiner werden. 
Beispiel: Die 8%ige Erhöhung des Abschrei- 
bungsbetrages für die Wohnungen des 10. 
Baujahrgangs wird bei einem jährlich gleich- 
bleibenden Bauprogramm nur noch zu 1/10 
mietwirksam für alle Wohnungen des kom- 
munalen Bestandes. Die Bewirtschaftungsko- 
sten-Miete erhöht sich bei einem jährlich 
gleichbleibenden Bauprogramm trotz Jährlich 
8%iger Baukostensteigerung infolge Mieten- 
pooling von 4,60 DM/m? (1. Baujahrgang) in 
15 Jahren auf nur 5,29 DM/m?. Zudem gilt 
dieses - sehr langsam ansteigende - Mietpreis- 
niveau nicht nur für den 1. Baujahrgang, son- 
dern für alle Wohnungen des kommunalen 
Bestands, d.h., es gibt keine ’Mietenverzer- 
rung’ zwischen verschiedenen Baujahrgängen. 
Auf der Basis einer solchen Mietberechnung 
für den Gesamtbestand kommunaler Sozial- 
wohnungen sind Auf- und Abschläge nach 
Kriterien des Einkommens eines jeden Mieter- 
haushalts möglich und sinnvoll. (Tab. 3) 
Gesamter fiskalischer Aufwand 
Die wesentlich günstigere Miete des kommu- 
nalen Wohnungsbaus führt keineswegs zu 
einem höheren Aufwand an Öffentlichen 
Mitteln. Die Subventionsquote für den her- 
kömmlichen Sozialen Wohnungsbau liegt bei 
100% der darüber - je nachdem ob es sich um 
gemeinnützige oder steuerpflichtige Investo- 
ren handelt und abhängig auch davon, mit 
welchen Methoden und Annahmen man die 
Subventionsquote berechnet. Steuerpflichtige 
Investoren erhalten direkte Subventionen und 
Steuernachlässe; gemeinnützige erhalten di- 
rekte Subventionen, und die Steuervergünsti- 
gungen der Darlehensgeber von Darlehen 
nach $ 17 Berlin FG müssen auch bei ihnen in 
die Überlegungen mit einbezogen werden; fer- 
ner zahlen sie keine Umsatz- und Körper- 
schaftssteuer, verursachen also auch weitere 
Steuermindereinnahmen. Das System der lau- 
fenden Aufwendungshilfen, bei dem die Zah- 
lungen der öffentlichen Hand über 15 Jahre 
Tabelle 4: Vergleich des fiskalischen Aufwands über 
16 Jahre (pro m? Wohnfläche) 
Sozialer Wohnungsbau Kommu- 
steuer- gemein- naler 
pflichtiger nütziger Wohnungs- 
Investor! Investor bau 
1. Direkter 
Aufwand: 
nominal 3.800 DM 3.800 DM 2.735 DM 
101% 101% 73% 
bar 2.256 DM 2.256 DM 2.735 DM 
60% 60% 173% 
2. Indirekter 
Aufwand: 
a) Berlindarlehen 
nominal 600 DM 600 DM 
22% 22% 
bar 600 DM 600 DM 
22% 22% 
b) AfA u. Wer- 
bungskosten 
nominal 1.510 DM 
34% 
bar 1.133 DM 
24% 
Fiskalischer 
Aufwand insgesamt: 
nominal 5.910 DM 4.400 DM 2.735 DM 
157% 123% 13% 
bar 3.989 DM 2.856 DM 2.735 DM 
106% 82% 73% 
1) Quelle: Gutachten des IfS, a.a.O. 
und mehr verteilt werden, macht es notwen- 
dig, bei der Berechnung der Subventionsquote 
Annahmen zu treffen über die künftige Ent- 
wicklung, ohne diese genau vorhersehen zu 
können. Erforderlich werden z.B. Annahmen 
darüber, ob nach der Regelförderung von 15 
Jahren weitere Subventionen (’Nachsubven- 
tion’) zu zahlen sind und ob die als Darlehen 
aufsummierten Teile der Aufwandshilfe tat- 
sächlich zurückgezahlt oder in Zuschüsse um- 
gewandelt werden. Addiert man die jährlichen 
Subventionszahlungen auf (z.B. über die 15 
Jahre der Regelförderung), so kommt man auf 
eine nominale Subventionsquote, also die 
Summe der tatsächlich vom Staat zu zahlen- 
den Beträge. Zieht man „ersparte Zinsen“ bei 
künftigen Zahlungen ab, so kommt man auf 
eine niedrigere, „abgezinste“ Subventionsquo- 
te, auf den Barwert der Subvention. Auch 
hierbei ist eine Annahme zu treffen: wie hoch 
wird der Abzinsungssatz gewählt? Bei hohem 
Zinsfuß kommt man zu einem niedrigeren 
Barwert und umgekehrt. Beim direktfinan- 
zierten kommunalen Wohnungsbau ist der 
Aufwand für die öffentliche Hand auf einen 
Blick zu übersehen: er beträgt genau 100% der 
Gesamtkosten. Einsparungen ergeben sich, 
sofern sie bereits bei den Gesamtkosten er- 
zielbar sind (vgl. Tab. 1). Der folgende Ver- 
gleich bezieht sich auf die Subventionsquoten, 
die pro m? neugebauter Wohnfläche beim 
herkömmlichen Sozialen Wohnungsbau an- 
fallen, sofern nicht länger als über die Regel- 
dauer von 15 Jahren gefördert wird, und wenn 
mit einem Zinssatz von 7,5% abgezinst wird. 
Bezugswert sind immer die Gesamtkosten 
beim herkömmlichen Sozialen Wohnungsbau 
(3.760 DM/m? = 100%). (Tab. 4) 
Jährliche Haushaltsbelastung 
Obgleich der kommunale Wohnungsbau 
gegenüber dem bisherigen Förderungssystem 
sowohl nominal als auch dem Barwert nach 
insgesamt eine geringere Belastung der 
öffentlichen Haushalte hervorruft und ge- 
ringere Mieten erfordert, also volkswirtschaft- 
lich weitaus sinnvoller ist, entsteht dennoch 
bei einer Umstellung vom jetzigen Förde- 
rungssystem auf kommunalen Wohnungsbau 
das Problem, daß beim kommunalen Woh- 
nungsbau sämtliche Herstellungskosten in 
voller Höhe sofort als haushaltsmäßige Bela- 
stung im Jahr des Baus (bzw. in Auszahlungs- 
raten entsprechend dem Baufortschritt) anfal- 
jen. Da zugleich Haushaltsverpflichtungen 
aus der bisherigen Förderung bestehen, er- 
gibt sich eine zusätzliche Ausgabenbelastung, 
die im Jahr der Umstellung auf kommunalen 
Wohnungsbau am höchsten ist und danach 
jährlich abnimmt, erstens durch die Degres- 
sion und das schließliche Auslaufen der bishe- 
rigen Förderung, zweitens durch Rückflüsse 
aus den dann jährlich erbauten und vermiete- 
ten Kommunalwohnungen (1% - Abschrei- 
bung als Anteil in der Miete). Nach und nach 
wird es so möglich sein, einen revolvierenden 
Fonds zur Finanzierung des kommunalen 
Wohnungsbaus aufzubauen. Bei einem Ab- 
schreibungssatz von 1% (und mehr kann man 
den Mietern nicht zumuten) wird sich dieser 
Fonds allerdings sehr langsam auffüllen, so 
daß auch mittelfristig Haushaltsmittel einge- 
setzt werden müssen. Auch das Auslaufen der 
bisherigen Förderung geschieht langsam: 
wenn 1983 mit der bisherigen Förderung 
Schluß wäre, ist mit Verpflichtungen (einschl. 
Nachsubvention) bis mindestens zum Jahre 
2006 zu rechnen. Ob demgegenüber aus der 
bisherigen Förderung tatsächlich Rückflüsse 
zu erwarten sind, oder ob die als Darlehen aus- 
gewiesenen Teile der Annuitäts- und Aufwen- 
dungshilfen der Jahre seit 1972 nicht schließ- 
lich in verlorene Zuschüsse umgewandelt wer- 
den müssen, um unbezahlbare Mietsprünge 
bei diesen Wohnungen zu vermeiden, ist völlig 
offen. 
Neben dem globalen Vergleich der Bela- 
stung der öffentlichen Haushalte ist daher ein 
Vergleich dieser Belastung im Zeitablauf an- 
zustellen. Hierzu werden im folgenden mo- 
dellhaft die direkten Ausgaben und die Min- 
dereinnahmen infolge von Steuervergünsti- 
gungen beim Sozialen Wohnungsbau nach 
bisherigem Förderungssystem mit den Aus- 
gaben für einen direktfinanzierten kommu- 
nalen Wohnungsbau über einen Zeitraum von 
16 Jahren verglichen (1 Jahr Bauzeit, 15 Jahre 
Förderung). 
Für den Sozialen Wohnungsbau nach bis- 
herigem Förderungssystem wird dabei zu- 
nächst die direkte Förderung berücksichtigt. 
Die Förderbeträge werden (entsprechend der 
in Tab. 2 ausgewiesenen Höhe) künftig um 
jährlich 0,17 DM/m? im Monat reduziert. Es 
wird ferner angenommen, daß auch künftig 
jährlich um 8% zunehmen, entsprechend der 
durchschnittlichen jährlichen Preissteige- 
rungsrate für Bauleitungen der letzten 10 
Jahre (vgl. Preisindex für Bauwerke in Berlin 
W.; Statist. Landesamt Berlin). Ferner neh- 
men wir an, daß auch die Aufwandsförderung 
entsprechend zunimmt. Die jährlich aus sol- 
chen Programmen anfallenden Subventions- 
zahlungen ergeben sich also als Summe der 
fälligen Subventionsraten für die einzelnen 
Programmjahre. Da die erste Subventionsrate 
erst nach Fertigstellung gezahlt wird, ist sie in 
der Vergleichsrechnung im zweiten Jahr des 
jeweiligen Wohnungsbauprogramms ange- 
setzt. Vom dritten Jahr an ist sie Jährlich um 
den Degressionssprung von 12 x 0,17 DM 
reduziert. So ergibt sich die direkte Haushalts- 
belastung (Tab. 5, Zeile 2) z.B. im vierten Jahr 
als Summe aus der Rate für das erste 
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