Tabelle 5: Vergleich der jährlichen Haushaltsbelastung (DM/m? Wohnfläche)
1. Jahr
1
Z
AB
6
8
9
10
11 12
13
14
15
16
Sozialer
Wohnungsbau
direkte
Förderung
Steuerminder-
einnahmen
aufgrund
$ 17 BerlFG
Steuerminder-
einnahmen
aufgrund Wer-
bungskosten
und AfA!
fiskalischer
Aufwand
insgesamt
»
268 555 863 1.194 1.550 1.933 2.344 2.789 3.268 23.785 4.342 4.943 5.584 6.294 7.052
600 648 700 756 816 882 952 1.028 1.111 1.199 1.295 1.399 1511 1.632 1.762 (2
302 628 694 764 829 899 985 1.079 1.180 1.288 1.406 1.553 1.655 1.787 1.929 (1.152)
902 1.544 1.948 2.383 2.839 23.330 23.870 4.451 5.079 5.756 6.487 7.2714 8.109 9.003 9.986 8.204
Kommunaler
Wohnungsbau
Investitions-
summe
Rückflüsse
(Abschreibung)
fiskalischer
Aufwand
insgesamt
2.735 2.953 3.190 3.445. 3.720 24.018 4.340 4.687 5.062 5.467 5.904 6.376 6.886 7.437 8.032 (2
- 27 57 89 123 160 201 244 291 341 396 455 519 588 662 743
7135 2926 23.133 3.356 23.597 3.858 4.139 4.443 14.771 5.125 25.508 5.921 6.367 6.849 7.370 (-743)
Differenz
Zeile 8-5:
Mehr- (+) bzw.
Minder-
ausgaben (-)
beim kommu-
nalen
Wohnungsbau +1.833 +1.382 +1.185 +973
+758 +528 +269
=
-308 631 -979 -1.353 -1.742 -2.154 -2.616 (-7.461)
1) Zu 50% entspr. d. Anteil steuerpflichtiger Investoren
2) ohne Neubauprogramm im 16. Jahr
Programmjahr (reduziert um zwei Degres-
sionssprünge), plus der Rate für das zweite
Programmjahr (reduziert um einen Degres-
sionssprung) plus der Rate für das dritte
Programmjahr (in voller Höhe).
Betrachtet man die haushaltsmäßigen Aus-
wirkungen der indirekten (steuerlichen) Sub-
vention, so sind die Unterschiede zwischen ge-
meinnützigen und steuerpflichtigen Woh-
nungsunternehmen zu berücksichtigen.
Steuermindereinnahmen infolge $ 17 BerlFG
(Berlindarlehen) fallen bei allen Investoren
während der Bauzeit an. Sie sind - wiederum
mit 8% Steigerungsrate - in Zeile 3 der Tabel-
le 5 eingesetzt. Werbungskosten und erhöhte
AfA werden dagegen nur von steuerpflichti-
gen Investoren geltend gemacht. Ihr Anteil am
Investitionsvolumen im 1. Förderungsweg hat
in den letzten Jahren laufend zugenommen
und lag 1979 bei ca. 50%. Um im Vergleich
„auf der sicheren Seite“ zu bleiben, nehmen
wir an, daß sich dieser Anteil nicht noch weiter
erhöht. Wir setzen AfA und Werbungskosten
dementsprechend mit 50% des Wertes aus
Tab. 4 an. Nach Modellrechnungen der
Gesamtbudgetanalyse! fallen auch diese Min-
dereinnahmen überwiegend in den ersten Jah-
ren an, und zwar - etwas vereinfachend - zu je
40% in den ersten beiden Jahren und zu je 2%
in den darauffolgenden 10 Jahren. Für jeden
Baujahrgang erhöhen wir den Betrag für Wer-
bungskosten und AfA wiederum um 8%. Tab.
5, Zeile 4, enthält die aufsummierenden Be-
träge dieser Mindereinnahmen aus 15 Pro-
grammjahren.
Für den kommunalen Wohnungsbau ist
alles viel einfacher: es wird die Investitions-
summe (Gesamtkosten) für 1 m? Wohnfläche
aus Tab. 1 im ersten Programmjahr einge-
setzt. Für jedes weitere Jahr wird diese Summe
ebenfalls um eine Preissteigerungsrate von 8%
erhöht (Tab. 5, Zeile 7). In der Vermietungs-
phase gibt es Rückflüsse durch den Abschrei-
bungsanteil in der Miete in Höhe von 1% der
Investitionssumme. Die —aufsummierten
Rückflüsse aus den Mieten für die einzelnen
Baujahrgänge sind in Zeile 8 dargestellt. Der
fiskalische Aufwand (Zeile 9) ist die um diese
Rückflüsse verminderte Investitionssumme.
Der Vergleich zwischen dem fiskalischen
Aufwand für den sozialen Wohnungsbau, wie
er derzeit finanziert und gefördert wird, und
dem fiskalischen Aufwand für einen direktfi-
nanzierten kommunalen Wohnungsbau ist in
Zeile 10 (Tab. 5) als Mehr-(+) bzw. Minder-
ausgaben (-) für die öffentliche Hand darge-
stellt.
Der Vergleich zeigt beim kommunalen
Wohnungsbau wie erwartet Mehrausgaben,
die in den ersten Jahren nach Umstellung noch
beträchtlich sind, bis zum 7. Jahr aber abneh-
men; schon vom 8. Jahr an ist der kommunale
Wohnungsbau für die Öffentliche Hand
günstiger. Die Einsparungen werden umso
größer, je länger der Zeitraum ist, auf den sich
der Vergleich bezieht. (Tab. 5)
Finanzierungsquellen für die Anlauf-
phase eines kommunalen Wohnungsbaus
Der bisherige Vergleich basiert auf der An-
nahme, statt der bisherigen Subvention im 1.
Förderungsweg würden kommunale Sozial-
wohnungen in gleichem Umfang aus Haus-
haltsmitteln direkt finanziert. Anfängliche
Mehrbelastung einerseits, mittel- und lang-
fristige Haushaltsentlastung andererseits, sind
also in Relation zu den sonst für den 1.
Förderungsweg erforderlichen . öffentlichen
Mitteln dargestellt. Die „Starthilfe“, die ein
kommunales Wohnungsbauprogramm in
Form zusätzlicher Haushaltsmittel benötigt,
ist im 1. Jahr am höchsten. Sie beträgt für
1.000 WE (ca. 78.500 m? Wohnfläche) jähr-
lich - ein Programm, mit dem im IBA-Neu-
baugebiet zwischen 1984 und 1987 sämtliche
Mietwohnungen erstellt werden könnten - ca.
144 Mio DM im „kritischen“ ersten Jahr, ab-
nehmend auf ca. 76 Mio DM im vierten Jahr.
Derartige Beträge erscheinen auf den ersten
Blick als unvereinbar mit der Forderung nach
Haushaltskonsolidierung. Bei näherer Be-
trachtung zeigt sich jedoch, daß die Beträge,
die der Senat den Berliner Investoren und
Hauseigentümern neben der Förderung des
sozialen Mietwohnungsbaus aus Steuergel-
dern zuschanzt, viel höher sind. Neben der
Subvention des Sozialen Mietwohnungsbaus
(und neben der Modernisierungs- und In-
standsetzungsförderung, die hier nicht zur
Diskussion steht) subventioniert der Senat
noch den Mietwohnungsbau im 2. För-
derungsweg und den Bau von Eigenheimen
und Eigentumswohnungen in drei verschiede-
nen Programmen. Die Mietwohnungen mit
ca. 12,- DM/m? Anfangsmiete und die Eigen-
heime mit einer im allgemeinen noch höheren
Wohnkostenbelastung sind jedoch keinesfalls
mehr dem Bereich einer sozialen Wohnversor-
gung zuzurechnen. Nach derzeitigen Verhält-
nissen fließt mehr als ein Viertel der Neubau-
förderung in diesen Bereich. Darüber hinaus
gibt es Erträge aus früheren Wohnungsbau-
investitionen des Landes Berlin, die für einen
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