Full text: ARCH+ : Zeitschrift für Architekten, Stadtplaner, Sozialarbeiter und kommunalpolitische Gruppen (1983, Jg. 15, H. 67, 68, [69/70], 71, 72)

nalen Wohnungsbau ohne Verbindung unter 
verschiedensten Haushaltsposten erscheinen 
würden. Die Folge ist eine geminderte Kon- 
trollierbarkeit der Einnahmeverwendung für 
den betreffenden Aufgabenbereich. Diese 
Problematik steht u.a. hinter dem Konflikt 
um die Verwahrlosung landeseigener Miet- 
häuser: weil deren Mieteinnahmen und Be- 
wirtschaftungsausgaben in ganz verschiedene 
unverbundene Haushaltsposten eingehen, ist 
nicht gewährleistet, daß wenigstens die Miet- 
einnahmen zur Instandhaltung der betreffen- 
den Häuser verwendet werden. Sachlich falsch 
ist in jedem Falle die Behauptung bestimmter 
Politiker, daß für die Instandhaltung landes- 
eigener Häuser aufgrund dieser Art der Haus- 
haltsführung keine ausreichenden Mittel ver- 
fügbar wären. Im Klartext heißt das nur: es be- 
steht politisch keine Bereitschaft, von den vor- 
handenen Haushaltsmitteln einen ausreichen- 
den Teil für die Instandhaltung der landesei- 
genen Häuser aufzuwenden. Diese Probleme 
stellen sich nicht beim ’Eigenbetrieb’: als 
’Sondervermögen’ der Kommune hat er eine 
Sonderrechnung, in welche alle die zu seiner 
Tätigkeit (also z.B. Kommunaler Wohnungs- 
bau) gehörenden Einnahmen und Ausgaben 
eingehen. Der Eigenbetrieb stellt einen Wirt- 
schaftsplan bezüglich seiner Ausgaben und 
Einnahmen auf, der von der Gemeindevertre- 
tung genehmigt werden muß. Im Gemeinde- 
haushalt selbst wird nur das Nettoergebnis des 
Eigenbetriebs veranschlagt (sog. ’Nettoetati- 
sierung”), also ein Überschuß oder Defizit - das 
durch Mittel des kommunalen Gesamthaus- 
halts abgedeckt würde. Im Rahmen einer der- 
artigen Sonderrechnung wäre z.B. bei einem 
Kommunalen Wohnungsbetrieb (Eigenbe- 
trieb) besser kontrollierbar, ob die Mietein- 
nahmen auch tatsächlich für die Instandhal- 
tung usw. ausgegeben werden. 
c) Beim ’reinen Regiebetrieb’ handelt es sich 
um eine Einrichtung innerhalb der Kommu- 
nalverwaltung, die von anderen Abteilungen 
nur wenig abgegrenzt ist. Ein ’reiner Regiebe- 
trieb’ kann zwar von der politischen Gemein- 
devertretung ausreichend gelenkt werden, ist 
aber nur schwer ’von außen’ kontrollierbar 
(z.B. von Mieterorganisationen und Bewoh- 
nern). Bessere Kontrollierbarkeit ’von außen’ 
ermöglicht u.U. ein ’Eigenbetrieb’. Dieser er- 
hält normalerweise einen sog. Werkausschuß 
mit Kontrollfunktionen. In diesem Gremium 
z.B. wäre im Falle eines Kommunalen Woh- 
nungsbetriebes die öffentliche Kontrolle 
durch Mieterorganisationen (z.B. Mieterver- 
ein oder bei einem auf Bezirksebene dezentra- 
lisierten Betrieb eine bezirkliche Mieterorga- 
nisation) zu institutionalisieren. Eigenbetrie- 
be sind darüber hinaus berechtigt, sich eine 
°Betriebssatzung’ zu geben - hier wäre der An- 
satzpunkt gegeben, um bei einem Kommuna- 
len Wohnungsbetrieb die Übertragung von 
Zuständigkeiten, Kontroll- und Entschei- 
dungsrechten zur Wohnungsbewirtschaftung 
an die Bewohner (oder von diesen gebildete 
Verwaltungsgenossenschaften) festzulegen. 
Ein Kommunaler Regiebetrieb bietet somit 
die Möglichkeiten, eine Kontrolle durch die 
’Öffentlichkeit’ und die Bewohner selbst zu in- 
stallieren, und eine sozial orientierte Miet- 
preisfestsetzung für Neubauwohnungen ein- 
zuführen. Dabei sprechen eine Reihe von Ar- 
gumenten für einen Regiebetrieb in Form des 
Eigenbetriebs 
Im Gegensatz zu den zentralen Funktionen, 
die ein kommunaler Wohnungsbetrieb (evtl. 
bereits dezentralisiert auf Bezirksebene) wahr- 
nehmen sollte, kann die laufende Verwaltung 
und Bewirtschaftung der erstellten Woh- 
nungen weitergehend dezentralisiert werden. 
Der Bestand des kommunalen bzw. bezirkli- 
chen Wohnungsbetriebs kann in kleine, über- 
schaubare Einheiten aufgeteilt werden, die 
von den Bewohnern selbst verwaltet werden 
oder deren Verwaltung zumindest direkter Be- 
wohnerkontrolle untersteht. Dabei ist es nicht 
notwendig, daß sämtliche Verwaltungseinhei- 
ten nach der gleicheen Struktur arbeiten. Man 
kann sich vielmehr durchaus vorstellen, daß 
die Selbstverwaltung von Bewohnern der 
einen Einheit mehrheitlich gewünscht und von 
diesen auch geleistet wird, während Bewoh- 
ner einer anderen Einheit nicht willens oder 
auch nicht in der Lage sind, die Mühe der 
Selbstverwaltung zu übernehmen. Eine aus- 
reichende Kontrolle durch Bewohnervertre- 
ter in diesem Fall wäre aber immer noch bes- 
ser, als es die Verwaltung von Wohnungen 
durch die schwer zugängliche und kaum kon- 
trollierbare Bürokratie großer Wohnungsun- 
ternehmen ist. Die Selbstverwaltung von 
Wohnungen soll aber keinesfalls an die Not- 
wendigkeit gekoppelt sein, Eigentum oder 
Teileigentum an den Wohnungen zu erwer- 
ben. In der Wohnungsverwaltung sollen die 
demokratischen Prinzipien, die in der Genos- 
senschaftsbewegung entwickelt worden sind, 
möglichst weitgehend verwirklicht werden, 
nicht aber das Prinzip der Eigentümergenos- 
senschaft. Es gibt eine Reihe von Möglichkei- 
ten zur Ausgestaltung von Bewohnerkontrolle 
und -mitbestimmung, die keine eigentums- 
ähnliche Übertragung von Wohnungen nötig 
machen. Entscheidend und ausreichend wäre 
eine klare Übertragung von Zuständigkeiten 
zur Wohnungsbewirtschaftung an Verwal- 
tungsgenossenschaften der Bewohner (ähn- 
lich den ’management co-operatives’ im briti- 
schen Kommunalen Wohnungsbau); oder 
eine Übertragung von Kontrollrechten und 
Entscheidungskompetenzen zur Wohnungs- 
bewirtschaftung an eine von den betreffenden 
Bewohnern gebildete Mieterorganisation. Bei 
der Übertragung von Zuständigkeiten zur 
Wohnungsbewirtschaftung an Bewohner wä- 
re darauf zu achten, daß diese Übertragung 
nicht bloß als Mittel der Sparpolitik miß- 
braucht wird. 
Begleitende wohnungspolitische 
Maßnahmen 
Ein kommunaler Wohnungsbau - sozial orien- 
tiert, bewohnerkontrolliert und dezentral ver- 
waltet - wird immer nur einen Teil des Woh- 
nungsbedarfs decken können. Wenn in 
anderen Teilen des Bestands Entwicklungen 
eintreten, die dem Prinzip einer sozialen 
Wohnungsversorgung zuwiderlaufen, können 
dadurch die Ziele des kommunalen Woh- 
nungsbaus konterkariert werden. Daher sind 
zur Absicherung eines kommunalen Woh- 
nungsbaus Maßnahmen notwendig, die den 
übrigen Wohnungsbestand sichern und in den 
Dienst einer sozialen Wohnungsversorgung 
nehmen: 
Restriktive Mietenpolitik: Im bestehenden 
privaten und gemeinnützigen Wohnungsbe- 
stand muß eine Mietpreisbindung bestehen 
bleiben, damit es überhaupt gelingt, einen Be- 
stand an preiswerten Wohnungen zu erhalten. 
Die Mietpreisbindung in Berlin, die in ihrer 
jetzigen, stark verwässerten Form eine erheb- 
liche Anhebung der Altbaumieten ermöglicht, 
reicht dazu vielleicht schon nicht mehr aus. 
Auf jeden Fall sind weitere Lockerungen und 
insbesondere Mietanhebungen im Sozialwoh- 
nungsbestand zu vermeiden. Denn allgemein 
steigende Mieten werden einen Ansturm auf 
günstige Kommunalwohnungen auslösen, der 
dort zu erheblichen Problemen führen könnte. 
Instandhaltungskontrolle: Konsequente An- 
wendung aller verfügbaren Rechtsinstrumen- 
te und Gebotsregelungen, um die Besitzer pri- 
vater Mietwohnungen zur Erfüllung ihreı 
Pflicht zur Instandsetzung und Instandhal- 
tung der Wohnungen zu zwingen. Dies ist not- 
wendig, um den weiteren Verfall von Woh- 
nungen aufzuhalten und den Altbauwoh- 
nungsbestand als Reservoir für eine soziale 
Wohnungsversorgung zu erhalten. 
Schutzmaßnahmen gegen Wohnungsspekula- 
tion: Alle Maßnahmen privater Eigentümer, 
preiswerte Mietwohnungen durch Zweckent- 
fremdung, Luxusmodernisierung und insbe- 
sondere durch Umwwandlung in Eigentums- 
wohnungen dem Bestand preiswerter Woh- 
nungen zu entziehen, müssen unter Anwen- 
dung bereits verfügbarer Rechtsinstrumente 
verhindert werden. Wenn die Spekulation die 
Segmentierung und Polarisierung des Woh- 
nungsbestands weiter vorantreibt, werden 
steigende Mieten und Bodenpreise auf der 
einen Seite und beschleunigter Verfall auf der 
anderen Seite einen Neubaubedarf nur zum 
Ersatz von nicht mehr nutzbaren Wohnungen 
produzieren, der weder in der bisherigen 
Weise von den Kommunen direkt finanzierbar 
sein wird. 
Städtische Bodenvorratspolitik: Um kommu- 
nalen Wohnungsbau zu betreiben und um den 
Bodenpreisanstieg speziell in innenstadtnahen 
Lagen zu bremsen ist es notwendig, daß die 
Gemeinden möglichst extensiv innerstädti- 
sche Grundstücke erwerben. 
Anmerkungen: 
1) T. Birlem, U. Klingmüller u.a., a.a.0. 
2) mögliche fiskalishe Entlastung durch Wegfall von 
Steuervergünstigungen sind hierbei nicht berück- 
sichtigt. 
Reihe BAUÖK-Papiere 
Ausgewählte Titel 
Ruth Becker 
Die Berechnung der Mieten im Sozialen 
Wohnungsbau 
Zur Problematik der Gewinne in der Kosten- 
miete 
Reihe BAUÖK-Papiere 35 (ergänzte Neuauflage 1980), 54 
S. und Anhang, DM 6,- + Porto und Verpackung 
Wohnungsfrage - Wohnungsnot 
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Reihe BAUÖK-Papiere 39, August 1982, 107 S., 16 Abb. 
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Christian Gruson g 
Kosten von Hochbauten. DIn 276 (April 
1981) 
Kostengliederung nach DIN 276, Teil 2 + Erweiterung der 
Kostengliederung nach Architektenkammer Baden-Würt- 
temberg - Gliederung in Funktionale Elementgruppen 
Definitionen und Meßvorschriften : Beispiele Kosten- 
planung. 
Reihe BAUÖK-Papiere 40 (völlige Überarbeitung von 
BAUÖK-Papier 38). 95 Blatt. DM 11,- (Studenten DM 
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Universität Stuttgart 
Institut für Bauökonomie 
Postfach 560 
7000 Stuttgart 1 
32
	        

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