Dietrich von Beulwitz
Georg Knacke

Mieterselbsthilfe

im

mehrgeschossigen
Wohnungsneubau

Problemstellung und Ausgangssituation

Die zukünftigen Mieter von Neubauwohnungen
 (Sozialer Wohnungsbau, steuerbegünstigter
 oder freifinanzierter Wohnungsbau)
 werden in aller Regel weder bei den Förderungsrichtlinien,
 noch bei der Planung,
noch bei der Bautätigkeit berücksichtigt. Es
findet eine Produktion ohne Marktforschung
statt. Ermöglicht wird dies u.a. durch die Objektfinanzierung
 und die bisher sichere Vermietung
 im Neubau.
Im Zeichen der Dauerkrise der Wohnungsbaufinanzierung,
 dem Leerstand von Neubauwohnungen
 in Berlin und nicht zuletzt aufgrund
 der nachweisbaren sozialen Schäden
von Mietern in anonymen Neubaugebieten
(Isolation von Alleinstehenden, Vandalismus
bei Jugendlichen) besteht die Notwendigkeit
einer umfassenden Beteiligung der Bewohner
an der Wohnungsplanung und Durchführung.
Gleichzeitig liegen - bedingt durch steigende
Arbeitslosigkeit einerseits und immer geringere
 Arbeitszeiten in der Arbeitswelt andererseits
 - große Potentiale an schöpferischem Arbeitswillen
 brach, die erschlossen werden
sollten.
Im Bereich der Altbaumodernisierung sind
bereits viele erfolgreiche Beispiele bekannt.
Zahlreiche Erfahrungen im Bereich des
Selbstbaus bei Eigentumsmaßnahmen sind
ebenfalls für unser Thema wichtig. Im mehrgeschossigen
 Mietwohnungsbau gibt es bisher
nur eine geringe Zahl von versuchten Mitplanungsmodellen.
 Eine Folge von administrativen
 Hindernissen und Desinteresse von Bauträgern,
 die es zu überwinden gilt.

2. Personenkreis

Nach Befragungen der letzten Zeit suchen ca.
10% aller Berliner Wohnungssuchenden eine
Eigentumswohnung, aber 90% wollen zur
Miete wohnen. Von diesen 90% bevorzugen
die Hälfte, also etwa 45% eine (auch modernisierte)
 Altbauwohnung, die restlichen 45%
wünschen Neubau, die überwältigende Mehrheit
 der Nachfragenden ist auf niedrige Mieten
 angewiesen. Der Berliner Markt ist geteilt:
teure Wohnungen gibt es genug, und die
Vorliebe für Altbau beruht nur zum Teil auf
der hohen Nutzungsqualität der durchweg
größeren Räume und der meist innerstädtischen
 Lage. Kreuzberg und der Wedding
platzen aus den Nähten, weil die Bewohner
woanders die Miete nicht zahlen können!

3. Ort

Das Thema der IBA - die Innenstadt als
Wohnort - ist direkt durch die dargestellte
Problematik angesprochen, das vorgeschlagene
 Projekt ’Selbsthilfe im Mietwohnungsneubau’
 will auch als Beitrag zur IBA-Diskussion
verstanden werden. Denkbar ist ein erster
Standort in den Neubaugebieten der südlichen
Friedrichstadt und in Kreuzberg SO 36.
Ausgenommen sind Bereiche, wo sich die besondere
 Problemstellung des Mieterselbstbaus
 und die Entwicklung der Blockkonzepte
wie in dem durch Wettbewerbe definierten
Planungsgebiet an der Wilhelmstraße eher im
Wege stehen könnte.

4. Organisationsstruktur

Die klassische Organisationsform für Selbsthilfe
 im Wohnbereich ist die Genossenschaft.
Die Wohnungsbaugenossenschaften haben
als Förderzweck die Beschaffung von Wohnraum
 für ihre Genossen. Dieser Förderzweck
kann auf unterschiedliche Weise erreicht werden,
 die jeweiligen Förderziele kommen in den
Genossenschaftsstatuten zum Ausdruck.
Als Denkmodelle ergeben sich für die Neubaugenossenschaft
 (als Bauherr, Baugesellschaft
 und Verwaltungseinheit) folgende
Möglichkeiten:

a) Die Bewohner/Selbsthelfer gründen eine
Hausgenossenschaft (die dann nicht gemeinnützig
 werden kann) zum Zwecke der
Organisation und Durchführung der Ausbautätigkeit
 in Selbsthilfe und der Verwaltung der
Hausgemeinschaft.
Die Gründung einer Hausgenossenschaft erfordert
 einen hohen Konsens der betroffenen
Mieter/Selbsthelfer. Es stellt sich die Frage,
ob die Mieter in der Anfangsphase damit nicht
überfordert sind. Die Gebäude und der Boden
bleiben ungeteilt im Eigentum der Genossenschaft,
 wenn das Bauland als Erbbaurecht
vergeben wird - dann bezieht sich das
Eigentum der Genossenschaft nur auf die errichteten
 Gebäude, die Genossenschaft ist
Erbbaunehmer des Grundstücks.
b) Als Alternative böte sich die Kooperation
mit einer Berliner Baugenossenschaft oder
einer Sanierungsgenossenschaft an, die über
das nötige Know-how in der Bauphase verfügt,
 gleichzeitig aber der Hausgemeinschaft
ihre nötige Autonomie läßt. (Erste Gespräche
in Richtung einer Kooperation mit einer bestehenden
 Genossenschaft finden zur Zeit
statt).

Selbstbauterrassen, Isometrie

Der geringe finanzielle Spielraum der Mieter/
Genossenschaftler und der Zwang zum sparsamen
 Umgang mit den Fördermitteln erfordern
 ein klares und ausgereiftes Organisations-
 und Finanzierungsprogramm der Genossenschaft,
 auch dieser Aspekt spricht für
eine Kooperation.

5. Vorläufige Projektbeschreibung

Ablaufschema:
1. Phase Interessentenauswahl
® Fragebogenaktion in der Südlichen
Friedrichstadt
® Zeitungsanzeigen
* Listen des Landesamtes für Wohnungswesen
 (LAW)
Wartelisten von unversorgten Mitgliedern
der betreuenden Genossenschaft
2. Phase Vorphase
® Darstellung der Konzeption
® Diskussion mit den späteren Nutzern,
Aufzeigen von Alternativen
® verbindliche Zusage der Mieter durch
Eintritt in die Genossenschaft
3. Phase Planungsphase
® Diskussion mit den Betroffenen, den Architekten,
 der betreuenden Genossenschaft
und den Behörden

4. Phase Durchführung
Die Mieter-Genossen übernehmen also eine
teilfertige Wohnung, wofür sie - nach ca. 6
Monaten Ausbau-„Kernzeit“ - nach der vorliegenden
 Kalkulation ca. 70% der Bewilligungsmiete
 des sozialen Wohnungsbaus zahlen.
 .
Es kommt auf den Willen der Mitglieder einer
 Genossenschaft an, wie sie das Förderziel
 - die Wirtschaft der Genossenschaftler zu
fördern - erreichen wollen.
Bei dem vorgeschlagenen Projekt ’Selbsthilfe
im Mietwohnungsbau’ muß auf der einen
Seite eine gewisse Flexibilität in der Struktur
 möglich sein - dies ist bei jedem baulichen
und sozialen Modellvorhaben notwendig -
hier werden z.B. die Wohnungen ständig verändert
 und zu unterschiedlichen Zeitpunkten
fertig. Diese Möglichkeit kann zu innovativen
Prozessen führen.
Auf der anderen Seite muß eine Kontinuität
für den Ablauf des Projekts gesichert sein.
Das Genossenschaftsgesetz hat sich gerade
wegen dieser Elastizität als Rahmen für die
unterschiedlichsten genossenschaftlichen Erscheinungsformen
 bewährt, die jeweils notwendigen
 Bestimmungen werden durch die

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