Volltext: ARCH+ : Zeitschrift für Architekten, Stadtplaner, Sozialarbeiter und kommunalpolitische Gruppen (1983, Jg. 15, H. 67, 68, [69/70], 71, 72)

tragen. Diese Belastung ist die „Kaltmiete“ und enthält 
sämtliche Kosten für Erbpacht, Kapitalmarktdarlehen, Ei- 
genkapitalverzinsung, Betrieb und Instandhaltung. 
Die Belastung bleibt langfristig stabil und kann sich nur 
durch eine Erhöhung der Betriebs- und Instandhaltungsko- 
sten geringfügig verändern. Eine Verringerung der Miete 
für die Bewohner ist möglich durch die eingebrachten Ge- 
nossenschaftsanteile, die mit 4% verzinst werden, durch die 
Übernahme von Instandhaltungsarbeiten und durch 
Selbstverwaltung. 
Finanzierungsübersicht (Beispiel) 
Kostenarten Belastung in DM/qm Wohnfl./ Monat 
Kosten für Grundstück und Gebäuderestwert ... 300 DM/ 
qm Wohnfläche (geschätzt) finanziert über Erbpacht 
zu 4% Zinsen 1,00 DM/qm Wfl. 
Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (geschätzt) 
2.000 DM/qm Wohnfläche finanziert über: 
® Genossenschaftsanteile 
300 DM/qm Wfl. zu 4% Zinsen 1,00 DM/qm Wfl. 
1,5% Abschreibung 0,37 DM/qm Wfl. 
Kapitalmarktdarlehen 
143 DM/qm Wfl. zu 8% Zinsen 
1,5% Abschreibung 1,13 DM/qm Wfl. 
® Zuschuß aus StBauF 
1.557 DM/qm Wfl. 
laufende Kosten: 
® Betriebskosten (Versicherung Steuer ...) als 
Pauschale 0,70 DM/qm Wfl. 
® Instandhaltungskosten 
Pauschale 0,80 DM/qm Wfl. 
BRUTTOBELASTUNG insgesamt 5,00 DM/qm 
Bruttobelastung insgesamt 5,00 DM/qm Wfl. 
Abzüglich: 
® Verzinsung der Genossenschaftsanteile bei Anteilen in 
Höhe von 15% der Mod.kosten 1,00 DM/qm Wfl. 
3 Instandhaltungskostenanteil und Verwaltungskosten- 
anteil bei Selbstverwaltung (Arbeitswert 
ohne Material) 0,50 DM/qm Wfl. 
® Wohngeld nach Einkommen 
NETTOBELASTUNG 3,50 DM/qm Wfl. 
Finanzierungsbeispiel / Eigenleistung nur 
7,5% der Modernisierungskosten 
Im folgenden wird untersucht, welche Belastung ein Be- 
wohner zu tragen hat, der bis Bezug der Wohnung nur 50% 
der notwendigen Eigenleistung erbringen konnte. 
Es wird angenommen, daß eine Familie mit zwei Kin- 
dern eine modernisierte Wohnung mit 100 qm Wfl. bezieht. 
Bis zum Einzug hat sie durch Eigenkapital und Arbeitslei- 
stung einen Genossenschaftsanteil von 15.000 DM erwor- 
ben. Die Genossenschaft trägt den Rest der notwendigen 
Eigenleistungen in Höhe von noch einmal 15.000 DM. 
Die Bewohner übernehmen Instandhaltungsarbeiten und 
die Verwaltung selbst. Dafür stehen 0,50 DM/qm Wfl. 
Mon. zur Verfügung. Mit der Verzinsung ihrer Genossen- 
schaftsanteile stehen insgesamt 1,00 DM/qm d.h. 100 DM 
monatlich für das‘ Ansparen eines Bausparvertrages zur 
Verfügung. | ; 
Der Bausparvertrag in Höhe von 15.000 DM ist in der er- 
forderlichen Höhe (40%) in knapp vier Jahren angespart. 
Mit dem Bausparvertrag werden die „fremden“ Genossen- 
schaftsanteile abgelöst. Bei Kombination der Bausparför- 
derung und vermögenswirksamer Leistungen wird eine 
Auslösung noch schneller möglich. 
Die Belastung sieht für den Bewohner dann folgender- 
maßen aus: 
1.4. Jahr 5DM/qm Wfl. (4 DM + 1 DM) für Anspar- 
raten) 
4.-6. Jahr 4,35 DM/qm Wfl. Ablösung der Genossen- 
schaftsanteile d. Bausparzwischenfinanz. 8% Zinsen = 
1 DM/gqm Es entfallen: Ansparraten, die Verzinsung der 
fremden Genossenschaftsanteile, hinzu kommt die Ver- 
zinsung des Bausparguthabens 
6.-18. Jahr 14,40 DM Das Bauspardarlehen ist zugeteilt 
und wird getilgt 
ab 18. Jahr 3,50 DM/qm Wfl. Das Bauspardarlehen ist 
getilgt. 
Die Mitglieder der Genossenschaft 
Mitglied der Genossenschaft wird man durch 
Zeichnung von Genossenschaftsanteilen, 1 
Pflichtanteil beträgt 1.000 DM. Es soll mög- 
„ıktoriastraßea. Selbsthilfe 
modernisertes Haus . Straßenseite 
lich sein, diesen Anteil in Raten zu zahlen bzw. 
den Anteil durch Selbsthilfe bei der Moderni- 
sierung zu erbringen. 
Genossenschaftsanteile werden zu 4% jähr- 
lich verzinst und sind unter Kündigungsfri- 
sten kündbar. Die Verzinsung der Anteile 
(ähnlich einer Sparbuchanlage) soll jedem In- 
teressenten die Möglichkeit bzw. den Anreiz 
bieten, sich zu beteiligen. 
Unter den Mitgliedern der Genossenschaft 
kann man unterscheiden zwischen den Genos- 
sen, die als Nutzer Genossenschaftswoh- 
nungen bewohnen und den Genossen, die sich 
aus politischen Interesse finanziell ohne kurz- 
fristiges Wohninteresse an der Genossenschaft 
beteiligen wollen. Diese Genossen sollten z.T. 
auch aus Stadtteilgruppen, Parteien, Kirchen 
usw. kommen, um eine wirksame Öffentlich- 
keitsarbeit zu gewährleisten. 
Die späteren Bewohner müßten bei den er- 
sten Häusern in Linden die städt. Sanierungs- 
kriterien erfüllen; sie sollten aus Linden, sa- 
nierungsbetroffen und B-Schein-berechtigt 
nach $ 25 II.WoBauG sein. 
Da ein wichtiges Kriterium der Finan- 
zierung das Aufbringen des Eigenanteils 
durch Selbsthilfe ist, wäre die Möglichkeit 
und die Bereitschaft der Übernahme von 
Selbsthilfearbeiten wichtig, aber nicht Be- 
dingung. Die erbrachten Selbsthilfeleistungen 
entsprechen gezeichneten Genossenschaftsan- 
teilen und werden ebenso verzinst bzw. 
würden für die Bewohner die Mietbelastung 
reduzieren. Außerdem werden durch Selbst- 
hilfe die notwendigen Genossenschaftsan- 
teile als Eigenkapitalersatz verringert und die 
Genossenschaft für neue Projekte wieder 
handlungsfähig. 
Ein weiteres wichtiges Kriterium für die Be- 
wohnergenossen wäre die Bereitschaft, im 
Rahmen funktionierender Hausgemeinschaf- 
ten die Organisation, Verwaltung und In- 
standhaltung der Häuser zu übernehmen. 
Dies würde sowohl der Idee - Genossenschaft 
nur als Zwischenträger - entsprechen als auch 
langfristig zur Senkung der Mietbelastung 
führen. 
Die Realisierung / Stand der 
Genossenschaft heute (1.2.82) 
Nach der Ausarbeitung des Konzeptes und 
verstärkter Öffentlichkeitsarbeit im Stadt- 
teil wurde die Genossenschaft am 13.9.82 von 
20 Interessierten aus dem Stadtteil gegründet. 
Die Gründungsmitglieder haben zum über- 
wiegenden Teil kein eigenes Wohninteresse, 
sondern wollen aufgrund ihrer Erfahrungen 
mit der herrschenden Stadterneuerung die Ge- 
nossenschaftsidee unterstützen. 
Die Genossenschaft ist mittlerweile (1.2.83) 
auf ca. 60 Mitglieder angewachsen. 
Direkt nach der Gründungsversammlung 
wurde das Anerkennungsverfahren der Ge- 
nossenschaft eingeleitet. 
Zur Anerkennung als eingetragene Genos- 
senschaft mußte ein Prüfungsverfahren auf 
zwei Ebenen. durchlaufen werden. 
1) Die Prüfung der wirtschaftlichen und per- 
sönlichen Verhältnisse der Genossen- 
schaft. 
Die Prüfung wurde vorgenommen vom 
Verband Niedersächsisch-Bremischer 
Wohnungsunternehmen e.V. 
Das Prüfungsergebnis lag Anfang Januar 
83 vor und ist positiv ausgefallen. Ent- 
scheidend für das positive Ergebnis war der 
Nachweis eines detaillierten Konzeptes ins- 
besondere beim Punkt Finanzierung. 
Die Prüfung der Satzung. 
Für diese Prüfung ist das Amtsgericht zu- 
ständig. 
Die ersten Gespräche über die Satzung er- 
gaben weniger Widerstände gegen unseren 
basis-demokratischen Ansatz (alle wichti- 
gen Entscheidungen trifft die Mitglieder- 
versammlung) als erwartet. Die starke Stel- 
lung der Mitgliederversammlung wurde 
zwar als „unüblich“, jedoch als „rechtlich 
möglich“ angesehen. 
Schwierigkeiten gab es mit der direkten 
Anerkennung der Selbsthilfe als Genos- 
senschaftsanteile. Nach Meinung des Ge- 
richtes dürfen Genossenschaftsanteile nur 
gegen Barzahlung erworben werden. 
ber Lösungsmöglichkeiten wird im Mo- 
ment nachgedacht. 
Die Überlegungen gehen dabei bis zur Bil- 
dung eigener Baubetriebe. 
Nach dem bisherigen Verlauf des Verfahrens 
gehen wir davon aus, daß die Genossen- 
schaft ca. im März dieses Jahres eingetragen 
wird, 
Parallel zum Anerkennungsverfahren hat 
sich die Genossenschaft bei der Stadt 
Hannover um zwei unmodernisierte Häuser 
im Sanierungsgebiet beworben, die von der 
Stadt zur Reprivatisierung vorgesehen wird. 
Anmerkung: 
® „Modell Ahrbergstraße - Verbesserung der Wohnver- 
hältnisse zu tragbaren Belastungen“ Dokumentation 
1978 Herausgeber: AGSTA Elisenstr. 38, 3 Hannover 
® „Modell Viktoriastraße - Erhaltende Erneuerung in der 
Viktoriastr.“ Dokumentation Teil 1 1982 Herausgeber: 
Landeshauptstadt Hannover 
Dokumentation Teil 2 in Vorbereitung 
Weitere Informationen zu den Projekten und der Genos- 
senschaft: 
® Wohnungsgenossenschaft Selbsthilfe Linden, Stär- 
kestr. 15, 3 Hannover 91 
® AGSTA - Arbeitsgemeinschaft für Stadt- und Altbau- 
erneuerung Elisenstr. 38, 3 Hannover 91 
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