der verschiedenen Rollen und Akteure innerhalb des Sys-
tems und ihre Verbindungen untereinander.
Zweitens: Das Problem der Veränderung der Institutionen
und der treibenden Kräfte für Veränderungen muß behandelt
werden. Die Initiative für Veränderungen wird nicht von
den mächtigen Gruppen kommen, die vom gegenwärtigen
System profitieren. Welche Kräfte können Veränderungen
hervorbringen? Welche Allianzen sind notwendig?
Als Drittes müssen Alternativen zum gegenwärtigen Woh-
nungssystem entwickelt und untersucht werden, die den
Bewohnern und kollektiven Gruppen von Bewohnern grös-
sere Selbstbestimmung und Unabhängigkeit geben.
Bisher sind die meisten Begriffe und Verhältnisse noch un-
klar. Produktionsverhältnisse, Kostenfaktoren und ihre
Multiplikationseffekte, sowie das Verhältnis zwischen Er-
stellungskosten und Preisen für die Bewohner muß geklärt
werden. Von welchen Faktoren werden Bodenpreise, Kapi-
talkosten, Unterhaltungskosten beeinflußt und wie wirken
sich diese Kosten, sowie die Steuern und Abschreibungen
auf die monatlichen Mieten oder Ratenzahlungen der Be-
wohner aus?
Seit der Mitte der fünfziger Jahre sind die Wohnungskosten
steil angestiegen und heute zahlen viele Leute der unte-
ren Klassen 30 - 40 % und mehr ihres Einkommens für
unzulängliche Unterkünfte.
Die Hauptfaktoren für die steigenden Erstellungskosten
sind Finanzierungs- oder Kapitalkosten und Bodenpreise.
Grundstücks- und direkte Anliegerkosten für ein FHA-hy-
pothekenversichertes Haus stiegen von $® 2.477 1960
auf $ 4.982 1970 (über 100%) 23). Die reinen Bau
kosten im selben Zeitraum stiegen um 31 %. Kostenspa-
rende Industrialisierungsmethoden haben wenig Wirkung
(besonders bei der vorwiegenden Einfamilienhaus-Bau-
weise in den USA). Die Kaiser Kommission berechnete, daß
durch technische Verbesserungen, die auf nationaler Ebe-
ne wirksam durchgeführt würden (einschließlich moder-
nisierter örtlicher Bauvorschriften und Arbeitskräfteein-
sparungen) die monatlichen Kosten für die Bewohner nur
etwa um 10 % reduziert werden könnten. Eine Senkung
der Hypothekenzinssätze um 1 — 1 1/2% bewirkt auch
23) HUD Newsletter (s.o.), S. 3
24) Die Kosten sind inzwischen so hoch, daß der normale
amerikanische Arbeiter es sich nicht mehr leisten kann,
eines der durchschnittlichen, suburban Holzhäuser zu
kaufen. Abgesehen von einigen wenigen hochqualifi-
zierten Arbeitern ist der durchschnittliche Wochenlohn
140,— Dollar und das Jahreseinkommen etwa 7.200 Dol-
lar.
eine 10prozentige Senkung der monatlichen Kosten für
Eigenheimbesitzer. Die Wurzeln der steigenden Kapital-
kosten und Baukosten müssen für Neubauten und für
sanierte und modernisierte Altbauwohnungen verstanden
werden.
Auf welchen Annahmen beruht z.B. eine Wohnungsana-
lyse des Metropolitan Planning Area Council in Boston,
die zu den folgenden Ergebnissen kommt: Eine Woh-
nung kostete 1960: $ 19.000; 1970 $ 28.000 und wird
1980: $ 36.000 kosten? Welche Einkommen würden not
wendig sein, um die Mieten zu zahlen 24)? Wem nützen
diese Zustände? Wer wird am meisten benachteiligt und
wer muß die Kosten schließlich tragen? Was bedeutet es,
wenn die Kostenverteilung in einem tradidionellen ame-
rikanischen $ 22.000 Einfamilienholzhaus wie folgt aus-
sieht (1965-68): $ 12.000 reine Baukonstruktionskosten
mit je einem Drittel für Rohbau, technischen Installatio-
nen und Innenausbau und $ 10.000 für Grundstücks- und
Kapitalfinanzierungskosten?
LA
Sr“
Der zweite Problemkreis der institutionellen Veränderun-
gen muß im politischen Zusammenhang der gegenwärtigen
Machtverhältnisse gesehen werden. Kollektive Zusammen-
schlüsse in örtliche und nationale Mieterorganisationen,
Wohlfahrtsempfängerorganisationen und Community
Development Corporations (Stadtteil- und Basisentwick-
lungsgesellschaften) gibt es seit Ende der sechziger Jah-
re und ein zunehmendes Verlangen der Bewohner und
Mieter nach Kontrolle über den Wohnungsversorgungs-
prozeß wird laut. Neue Wohnbautechniken werden yer-
langt, die es ermöglichen würden, mehr Arbeit für die
gegenwärtigen Arbeitslosen oder Unterbeschäftigten zu
schaffen und die die Wohnungen gleichzeitig flexibler
für spätere Veränderungen machen und unterschiedliche
Grade im Innenausbau zulassen würden, um den Bewoh-
nern die Möglichkeit zu geben, unterschiedliche Wohn-
bedürfnisse ihren eigenen Vorstellungen gemäß zu be-
friedigen.
Solange jedoch nicht an den Hauptkostenfaktoren, Boden-
In den USA wird häufig die Daumenregel angewandt, daß eine
Familie sich ein Haus leisten kann, das den Kaufwert vom
2 bis 2 1/2 fachen des jährlichen Einkommens hat. Dem-
nach könnte sich die durchschnittliche Arbeiterfamilie nur
ein Haus für 14.000 Dollar bis 18.000 Dollar kaufen, das
entspricht heute etwa dem halben Preis eines durchschnitt-
lichen Hauses. (Vgl. Boston Globe 27. Febr. 1973)
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