ARCH+ 7. Jg. (1975) H. 26
Für die Wahl des Blocks 117 war ausschlaggebend, daß
die Arbeitsgruppe „Soziale Belange” in diesem Block durch
eine Befragung soziale Schichtung und räumliche Vertei-
Jung untersucht hat, so daß hierdurch Auswirkungen von
Veränderungsmodellen untersucht werden konnten.
Maßnahmetypologie
Um die kostenverursachenden Faktoren bei der Moderni-
sierung von Altbauwohnungen erfassen und nach ihrem
Nutzeffekt beurteilen zu können, werden die ausgewähl-
ten Grundrisse nach den unterschiedlichen Maßnahmen
des Eingriffs in den bestehenden Grundriß systematisiert.
Es werden hier nur wohnungsinterne Maßnahmen
untersucht, um Grundlagen für eine nutzwertanalytische
Betrachtung wie z.B. Kosten zu Wohnwert zu bekommen.
Städtebauliche Maßnahmen wie Abstandsflächen, Belich-
tung, Abstellplätze usw. bleiben hier unberücksichtigt.
Die unterschiedlichen Maßnahmetypen sind die Vor-
aussetzung für die Erfassung der Kosten nach der „Metho-
de SenBauWohn 73”. Nach Feststellung der Kosten kön-
nen die Maßnahmetypen den unterschiedlichen Finanzie-
rungsfällen zugeordnet werden.
Plan 0 — zeigt den Zustand des Grundrisses, wie er aus
den Bauakten zu ersehen ist.
Plan 1 — zeigt die Primärstruktur; d.h. es werden nur die
konstruktiven Teile des Gebäudes dargestellt, um die un-
veränderbaren Bauteile des Grundrisses sichtbar zu ma-
chen. Eingriffe in diese Substanz dürfen die Maßnahmen
eines Türdurchbruchs nicht überschreiten. („Primärstruk-
tur”)
Pian 2 — zeigt den geringsten Eingriff: vorhandene sanitäre
Einrichtungen und Küchen werden instandgesetzt, feh-
lende Einrichtungen werden durch einen Installationsblock
ergänzt. („Teilmodernisierung Instandsetzung von Bä-
dern”)
Plan 3 — zeigt den nächstgrößeren Eingriff: vorhandene
sanitäre Einrichtungen und Küchen werden entfernt und
an der gleichen Stelle durch neue Installationsblöcke er-
setzt. („Teilmodernisierung”)
Plan 4 — zeigt erstmals auch Grundrißumbauten: vorhan-
dene sanitäre Einrichtungen und Küchen werden ent-
fernt, der Installationsblock wird nach optimaleren
Funktionszuordnungen der Räume eingebaut. Die Stand-
orte für sanitäre Einrichtungen und Küchen bleiben aber
auf der gleichen Wohnseite wie vor dem Umbau. („„Durch-
greifende Modernisierung”)
Plan 5 — zeigt den größten Eingriff in den bestehenden
Grundriß: bestehende sanitäre Einrichtungen werden
entfernt, der Grundriß nach optimalen Funktionszuord-
nungen und optimalen Himmelsrichtungen der Räume
geordnet und der Installationsblock auf die andere
Wohnseite verlegt. („Durchgreifende Modernisierung
durch Umorientierung ”)
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Vorschlag für die weitere Untersuchungsabfolge
Um insbesondere die Aussage über.die Wirtschaftlich-
keit der Maßnahmen zu verfestigen und den tatsächli-
chen Kostenrahmen abschätzen zu können, sind umge:
hend folgende Schritte einzuleiten, die die endgültige
Entscheidung über das Modernisierungsvorhaben im
Block 118 liefern können.
Städtebauliche Einordnung des Blocks 118 —
Nutzungsfunktion
Zu klären ist, inwieweit und in welchem Maße die Block-
fläche blockübergeordnete städtebauliche Funktionen
zu erfüllen hat, also etwa öffentliche Standorte, Stell-
plätze für andere Blöcke, Freiflächen, spezielle Ergän-
zungen zu dem gebietsdurchschnittlich angestrebten
Wohnungsspiegel etc., ob die Blockfläche lediglich block-
interne Funktionen zu erfüllen hat (Stellplätze für die
Blockwohnbebauung, Ausweisung von Kinderspielplätzen
und Freiflächen gemäß der Anzahl der Blockbewohner,
Unabhängigkeit von Gebietswohnungsspiegel etc.) oder
inwieweit der Block sogar von diesen Anforderungen ent-
lastet werden kann durch Nachweis der Freiflächen,
Kinderspielplätze, Stellflächen auf Nachbarblockflächen.
Diese städtebaulichen Bedingungen müssen sich in
Entwurfsüberlegungen in einem Plan niederschlagen,
der die unter diesen Umständen erhaltbare Bausubstanz
ausweist. (In diesem Plan wären bereits vorabgeklärte
Gesichtspunkte bauordnungsmäßiger Anforderungen
z.B. an die Abstandsflächen zu berücksichtigen.)
Untersuchungen zur wirtschaftlichen Ausnutzung
des Bodens
Auf der Grundlage des oben erarbeiteten „Substanzer-
haltungsplanes” sind erste Überlegungen zum Verhält-
nis der Höhe der Bodenpreise, der zulässigen GFZ und
der zu erwartenden Miethöhe anzustellen. Eine Berech-
nung könnte sich auf die durchführungsabschnittsweise
durchschnittlichen Bodenpreise stützen (die von der
WBK anerkannt wird, vgl. auch $2, 2, II.BV), wobei
der gesamte Block eine Wirtschaftseinheit darstellt. Die
Berechnung würde Aufschluß darüber geben, welche
GFZ erforderlich ist für die wirtschaftliche Ausnutzung
des Bodens und inwieweit diese GFZ durch die beab-
sichtigten Modernisierungsmaßnahmen mit welchem
erforderlichen Ausmaß an Ergänzungsbauten im Block-
inneren zu erreichen wäre.
Kostenanalyse
a) Instandsetzungskosten
Zur Feststellung der Instandsetzungskosten sind de-
taillierte Untersuchungen der Bauschäden an der
Gebäudesubstanz — vor allem an ihren konstruktiven
Teilen — notwendig. Hier sind gutachterliche Unter-
suchungen an jedem in Block 118 zur Modernisierung