ARCH+ 7. Jg. (1975) H. 26 
ÖKONOMISCHE UND POLITISCHE DETER- 
MINANTEN DER WOHNUNGSVERSORGUNG 
— GRUNDRENTE, ZINS UND MIETWOH- 
NUNGSBAU 
Bearbeitet von Mitarbeitern des Instituts Wohnen und 
Umwelt GmbH, Darmstadt. 
1. Problemstellung und Bezugsrahmen 
2. Die städtische Grundrente 
2.1. Grundrente und Mietwohnungsbau 
2.2. Bedeutung der Grundrente für die Wohnungs- 
versorgung 
2.3... Möglichkeiten zur Beeinflussung der Grund- 
rente 
3. Die Verzinsung des im Wohnungsbau angelegten 
Kapitals 
3.1. Die Wohnung als zinstragendes Kapital 
3.2. Die Zinsentwicklung für Mietwohnungen 
3.3. Mietpreisstopp für Altbauwohnungen 
3.4. Wohnungsbau und Kapitalmarkt 
35 Staatliche Förderung des Wohnungsbaus 
1. Problemstellung und Bezugsrahmen 
1.Mit den folgenden Thesen wird an die Tatsache ange- 
knüpft, daß in der BRD noch immer ein Großteil der 
Bevölkerung mit Wohnraum sowohl quantitativ als auch 
qualitativ unzureichend versorgt ist. Dies gilt insbesonde- 
re für die überwiegend in den Verdichtungsräumen le- 
benden 3,5 Mio. ausländischen Arbeiter und ihre Fami- 
lienangehörigen, für die schätzungsweise bis zu 800 000 
Obdachlösen und für kinderreiche Arbeitnehmer-Haus- 
halte, für die ein Fehlbedarf von annähernd 1 Mio. an- 
gemessen großer Wohnungen besteht. Die Wohnungsnot 
findet heute ihren Ausdruck nicht darin, daß — absolut 
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gesehen — zu wenig Wohnungen vorhanden sind oder ge- 
baut werden. Vielmehr hat die Liberalisierung des Woh- 
nungsmarktes die Miethöhe auf ein Niveau ansteigen las- 
sen, das von Beziehern niedriger oder durchschnittlicher 
Einkommen nicht oder kaum getragen werden kann. Es 
ist also der Mietpreis in Verbindung mit der Zahlungsfähig 
keit der Mieter, auf welche die Notlage in der Wohnungs- 
versorgung breiter Kreise der Bevölkerung zurückzufüh- 
ren ist. 
2. Die Durchschnittswerte der amtlichen Mietenstatistik 
weisen zwar auch den gegenüber anderen Gütern überpro- 
portionälen Anstieg der Mieten in den vergangenen 15 
Jahren aus. Von der erheblichen Streuung um den statisti- 
schen Mittelwert, in der gerade die erheblich differieren- 
den Mietpreise auf den Wohnungsteilmärkten zum Aus- 
druck kommen, wird abgesehen. Deshalb können diesen 
Angaben weder Unterschiede der Mietpreisentwicklung 
auf den Wohnungsteilmärkten, noch Auskünfte über das 
jeweils erreichte, aktuelle Mietpreisniveau entnommen 
werden, jenes Mietpreisniveau also, dem sich die jeweils 
Wohnungssuchenden konfrontiert sehen. Gerade die ak: 
tuellen Mieten erlauben nicht nur eine realistische Beur- 
teilung des Wohnungsmarktes, sondern sind auch Indika- 
tor für die Entwicklung des Mietpreisniveaus. Sie sind 
außerdem von Bedeutung, weil von dem aktuellen Miet- 
preisniveau Rückwirkungen auf die Mieten insgesamt 
ausgehen. Nach Aufhebung der sogenannten Wohnungs 
zwangswirtschaft im Jahre 1960 kam dieser Effekt voll 
zur Geltung, d.h., auch das Mietengefälle zwischen Neu- 
und Altbauwohnungen verringerte sich stark, ohne 
daß die gestiegenen Altbaumieten in der Verbesserung 
der Ausstattung ein Äquivalent hatten oder haben mußten. 
3. Gravierend sind die Disproportionen der Mietpreis- 
‚steigerungen und des erreichten Mietpreisniveaus zwi- 
schen den Verdichtungsräumen und dem ländlichen 
Raum. Da neun Zehntel aller Arbeitnehmer-Haushalte 
in den Großstädten in Mietwohnungen eingerichtet sind 
und knapp die Hälfte aller Mieter- und Untermieterhaus 
halte in der BRD auf die Großstädte entfällt, steht die 
angemessene, d.h. vor allem finanziell tragbare Versor- 
gung der Bevölkerung mit Wohnraum in den Verdichtungs- 
räumen im Brennpunkt der wohnungspolitischen Dis- 
kussion. Aber gerade in den Verdichtungsräumen und 
Großstädten werden erhebliche über den Rahmen durch- 
schnittlicher Preissteigerungen für andere Güter und 
Dienstleistungen hinausgehende Mieterhöhungen durch- 
gesetzt. Der wichtigste Grund hierfür ist darin zu sehen, 
daß die Mieter aufgrund der Bindung an ihre Arbeits- 
‘plätze dieser Marktsituation nicht ausweichen können. 
In den Großstädten, besonders der Verdichtungsräume, 
werden Altbauwohnungen, selbst solche vergleichsweise 
geringen Wohnwerts, kaum noch unter 5,— DM pro 
qm im Monat vermietet. Im freifinanzierten Mietwohnungs- 
bau ließ die Entwicklung der Bau- und Finanzierungskosten 
die Neubaumieten auf über 10,— DM pro qm im Monat 
ansteigen, so daß solche Wohnungen in Anbetracht der 
zahlungsfähigen Nachfrage zunehmend unvermietbar wer- 
den.