Full text: ARCH+ : Studienhefte für Planungspraxis und Planungstheorie (ab H. 28: ARCH+ : Zeitschrift für Architekten, Stadtplaner, Sozialarbeiter und kommunalpolitische Gruppen) (1975, Jg. 7, H. 25-28)

ARCH+ 7. Jg. (1975) H. 26 
Jahrgänge von Altbauten verfügt, besteht also nicht die 
Gefahr, daß die Neubauwohnungen alsbald selbst in den 
Mietpreisstopp hineinwachsen, ergibt sich keine Rückwir- 
kung auf die Neubautätigkeit. Eine Ausnahme bilden ledig- 
lich solche Unternehmen, die ihre Neubautätigkeit auf 
einen entschuldeten, rentablen Althausbesitz stützen. 
Ihnen wird die Refinanzierung der Eigenkapitalinvestition 
aus den Einnahmen des Althausbesitzes beschnitten, und 
die Möglichkeit, den Althausbesitz hypothekarisch zu be- 
lasten. wird eingeschränkt. 
Der Mietpreisstopp würde das Angebot auf dem Markt der 
billigeren Altbauwohnungen erheblich vergrößern. Soll er 
ausschließlich einkommensschwachen Schichten der Be- 
völkerung zugute kommen, muß dies durch eine Wohn- 
raumzuweisung geregelt werden. Es liegt deshalb im Inter- 
6sse der Mieter, statt des Abbaus der Wohnungszwangs- 
wirtschaft den Wohnungsmarkt wieder einer schärferen 
gesellschaftlichen Kontrolle zu unterwerfen. Ein allgemein 
hohes Mietenniveau wie das gegenwärtige bietet allerdings 
keine Grundlage für einen Mietpreisstopp. Die Mieten älte- 
rer Wohnungen sollten deshalb unter Berücksichtigung von 
inflationären Preissteigerungen und steigenden Bewirt- 
schaftungskosten auf ihre ursprüngliche Höhe reduziert 
werden. 
2. Kann eine solche Kontrolle gegenüber den Eigentümern 
von Altbauten wirksam durchgesetzt werden? 
Die Möglichkeit, eine Zwangsfixierung der Mieten jahre- 
lang, ohne daß sich die Eigentümer der Kontrolle entziehen 
können, durchzusetzen, liegt in der Besonderheit der Ver- 
wertung des Althauses.begründet. Während normalerweise 
jede Kontrolle des Marktes, die über Preisfixierungen die 
Profite einzuschränken versucht, mit einer Verringerung 
des Warenangebots beantwortet werden kann und zu nicht 
kontrollierbaren schwarzen Märkten führt, zeigt sich die- 
ser Wohnungsteilmarkt gegenüber staatlichen Eingriffen 
wenig reaktionsfähig — allerdings unter der Bedingung, 
daß Zweckentfremdung von Wohnraum ausgeschlossen ist. 
Das im Wohnungsbau angelegte Kapital ist langfristig ge- 
bunden. Sollte der Hauseigentümer versuchen, sein Kapital 
durch Verkauf rascher flüssig zu machen, so bringt ihm 
dieser Schritt keinen Vorteil, denn mit der zwangsweisen 
Einfrierung der Miete ist der Preis seines Hauses — und 
zwar berechnet als Kapitalisierung der Reinerträge — eben- 
falls festgelegt. 
3. Der Hauseigentümer kann auf ein Ende des Mietpreis- 
stopps hoffen und in seinem Streben nach einem größt- 
möglichen Zins zwischenzeitlich versuchen, durch Einspa- 
rungen bei Instandhaltungsmaßnahmen etc. seine Rendite 
zu erhöhen. Diese gegen das Interesse der Mieter gewen- 
dete Methode, den Zins zu maximieren, ist aber nicht eine 
spezifische Folge des Mietpreisstopps. Die kapitalistische 
Verwertung der Wohnung, die nach höchstmöglicher Ren- 
tabilität strebt, treibt diese Erscheinung — auch auf dem 
freien Wohnungsmarkt — immer hervor, solange sich Woh- 
nungen in schlechtestem Zustand ohne Mietnachlaß ver- 
mieten lassen. Dem sollte unabhängig vom Mietpreisstopp 
mit einer gesetzlich geregelten, von den betroffenen Mie- 
tern organisierten Kontrolle begegnet werden. 
ACC 
2] 
4. Der Mietpreisstopp kann die Verwertung des Mietwohn- 
hauses in Frage stellen, wenn die Grundrente stark an- 
steigt. Dann werden die erwirtschafteten Erträge unter 
Umständen nicht mehr die Verzinsung des Objekts und 
die volle Grundrente gewährleisten können. Der Abriß 
des Hauses wird erzwungen; es weicht einer rentableren 
Anlage. Dieses Phänomen beobachten wir auch unter den 
Bedingungen einer freien Mietenentwicklung in inner- 
städtischen Gebieten, jedoch kann der Mietpreisstopp 
die Zerstörung der Wohngebiete und Nutzungsänderungen 
beschleunigen, da die Hauseigentümer keine Möglichkeit 
haben, durch Mietanhebung die Ertragslage ihrer Grund- 
stücke zu verbessern. Deshalb ist es notwendig, die Ent- 
wicklung der Grundrente auf den vom Mietpreisstopp 
betroffenen Grundstücken vorbeugend durch eine ent- 
sprechende Festlegung der Flächennutzungs- und Bebau- 
ungspläne zu steuern. Durch die Ausschaltung anderer _ 
Flächennutzungen als der Wohnraumnutzung und durch 
eine Begrenzung der Bebauungsdichte kann eine Steige- 
rung der Grundrente auf den vom Mietpreisstopp betrof- 
fenen Grundstücken eingeschränkt werden. 
3.4. Wohnungsbau und Kapitalmarkt 
1. Die Eigenarten der Verwertung des im Wohnungsbau 
investierten Kapitals bedingen einen engen Zusammen- 
hang zwischen Wohnungsmarkt und Kapitalmarkt. Dieser 
Zusammenhang ergibt sich einerseits aus der Tatsache, 
daß die Wohnung selbst zinstragendes Kapital ist, und 
andererseits aus dem hohen Anteil von Fremdkapital, das 
im Wohnungsbau zur Anwendung kommt und das nur 
mit Hilfe des Kreditwesens flüssig gemacht werden kann. 
2. Weil das Miethaus regelmäßigen Mieteneingang ermög- 
licht, ist seine Existenz einschließlich des Grund und 
Bodens, auf dem es steht, die Sicherheit für das Fremd- 
kapital. So hat sich das Hypothekenwesen als spezifische 
Erweiterung des allgemeinen Kreditwesens herausgebil- 
det. Das Angebot an Krediten ist dadurch vergrößert. 
Hinsichtlich der Sicherheit, die die einzelnen Hypotheken 
erlangen, wird nach ersten und nachstelligen Hypotheken 
unterschieden. Die ersten Hypotheken sollen unter allen 
Umständen gesichert sein, d.h. auch im Falle einer 
Zwangsversteigerung von Objekten Befriedigung erlan- 
gen, während die nachstelligen Hypotheken nur bei un- 
gestörter Verwertung Befriedigung erwarten können. 
Dies begründet auch die höherliegenden Zinssätze im 
nachstelligen Raum. Sie sind eine Art Risikoprämie für 
das insofern spekulativ angelegte Kapital. 
3. Das Kreditwesen ist wie in anderen Branchen so auch 
im Wohnungsbau treibende Kraft für periodische, rela- 
tive Überproduktion. Relativ ist diese Überproduktion, 
weil sie nur in bezug auf die Verwertbarkeit und nicht 
bezüglich des konkreten Bedarfs an Wohnungen besteht 
Hieraus erklärt sich das Phänomen leerstehender Woh- 
nungen. 
Diese relative Überproduktion wird gefördert 
— allgemein, wie in anderen Branchen, durch die auf der 
Grundlage des Kreditwesens vergrößerte Geschwindig- 
keit des Kapitalumlaufs. Diese bewirkt, daß in der
	        

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