Investitionstätigkeit bedenkenlos bis an die äußersten
Grenzen der Absatzfähigkeit gegangen wird. Dies ist
deshalb möglich, weil das Risiko für einen großen Teil
des angewandten Kapitals, nämlich für das Fremdkapi-
tal nicht vom Investor selbst getragen wird.
in spezifischer Weise durch die Spekulation auf Boden-
preissteigerungen, die zwecks Realisierung der Grund-
rente auch dann auf Bau dringt, wenn die Rentabilität
in Frage steht.
4. Der Zusammenhang von Kapitalmarkt und Wohnungs-
markt ist von Bedeutung sowohl für den konjunkturellen
Verlauf des Wohnungsbaus als auch für die Miethöhe. Da-
durch, daß die Mietwohnung sich als Leihkapital in Waren-
form verwertet, erstreckt sich die Realisierung des im Miet-
haus investierten Kapitals über mehrere konjunkturelle
Zyklen. Die Zahlungsfähigkeit der Mieter als ein Faktor
der Rentabilität ergibt sich, über Zeit betrachtet, nicht aus
einer Reihe der konjunkturellen Einkommensspitzen, son-
dern aus den konjunkturellen Mittelwerten. Dies bedeutet,
daß Wohnhäuser, deren Kostenelemente (Baumaterialien
und Löhne) und vor allem deren Hypothekenzinsen durch
ein konjunkturelles Hoch bestimmt sind, in eine Zone ge-
fährdeter Rentabilität geraten, weil sich dann eine Diskre-
panz zwischen rentabilitätsgerechtem Mietpreis und man-
gelnder Zahlungsfähigkeit der Mieter ergibt. Die Folge
sind nicht absetzbare Bauten oder zeitweilige Einstellung
des Wohnungsbaus oder aber Anhebung des Mietenniveaus
mit der Folge, daß ein noch größerer Anteil des Einkom-
mens für Mietzahlungen von den Mietern oder aber ihre
Exmittierung erzwungen wird.
3.5. Staatliche Förderung des Wohnungsbaus
1. Subventionen der öffentlichen Hand sollen die Mietla-
sten mindern. Dies geschieht entweder in direkter Form
durch Subjektförderung (Wohngeld), indem ein Teil der
individuellen Miete vom Staat übernommen wird, oder
durch Objektförderung, bei der einzelne Faktoren des Miet-
preises in ihrer Höhe gesenkt werden. Im letzteren Fall ist
zu unterscheiden zwischen
— Ertragssubventionen (Annuitätshilfen), die eine Senkung
der Zinslasten zur Folge haben, und
Kapitalsubventionen (niedrig verzinsliche Baudarlehen),
die jenen Teil des Kapitals verringern, der auf dem Kapi-
talmarkt zu hohen Zinsen aufgebracht werden muß.
Historisch ist zu beobachten, daß sich die öffentliche Sub-
ventionspraxis komplementär zur Entwicklung des Kapital-
marktes vollzogen hat. In Zeiten des zusammengebroche-
nen oder restringierten Kapitalmarktes — so beispielsweise
nach den beiden Weltkriegen — hat der Staat den Wohnungs-
bau unmittelbar durch Baudarlehen gefördert. In dem Maße,
wie der Kapitalmarkt sich wiederherstellte und Mittel für
den Wohnungsbau bereitstellte, hat der Staat diesem das
Feld überlassen und die Baudarlehen zugunsten von Ertrags-
subventionen zurücktreten lassen. Diese Auslieferung des
Wohnungsbaus an den Kapitalmarkt hat die mietpreisstei-
gernden Faktoren sowie die Abhängigkeit des Wohnungs-
bauvolumens von der Konjunkturentwicklung voll wirksam
werden lassen.
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ARCH+ 7. Jg. (1975) H. 26
2. Aus diesem Zusammenhang ergibt sich, daß im Hin-
blick auf eine Verbesserung der Wohnungsversorgung die
Alternative nicht Objekt- oder Subjektförderung ist.
Vielmehr ist im Bereich der Objektförderung die Rück-
kehr zu Baudarlehen oder -zuschüssen zu empfehlen. Nur
so kann eine relative Unabhängigkeit des Wohnungsbaus
von den Verhältnissen des Kapitalmarktes erreicht werden.
Lediglich relativ ist diese Unabhängigkeit deswegen, weil
die Möglichkeiten des Staates zur Subventionierung ihrer-
seits nicht unabhängig von diesen Bedingungen sind. Bei
Beibehaltung der gegenwärtigen Praxis und vergleichbarem
Umfang der Förderung steht fest, daß in einigen Jahren
die zur Verfügung stehenden Mittel aus der öffentlichen
Förderung ausschließlich für die dann notwendigen Zins-
zahlungen benötigt werden. Neubauten können dann
unter diesen Umständen nicht mehr gefördert werden.
Durch die vorgeschlagene Änderung der Förderungspraxis
könnte eine Verstetigung des Wohnungsbaus erreicht wer-
den, d.h. eine größere Kontinuität und, auf Dauer, ein
größeres Wohnungsbauvolumen. Zusätzliche Lasten wie
Risikoprämien, die über die Konditionen nachstelliger
Hypotheken in die Mietpreisgestaltung eingehen und
die aus den Schwankungen und Unsicherheiten des Woh-
nungsbaus resultieren, könnten entsprechend vermindert
werden.
Die Subjektförderung vermag an der Abhängigkeit des
Wohnungsbaus von den Kapitalmarktverhältnissen nichts
zu ändern. Sie hebt lediglich die Zahlungsfähigkeit min-
derbemittelter Schichten an. Sie muß deshalb unter
sozialpolitischen und nicht wohnungspolitischen Ge-
sichtspunkten gesehen werden. Eine Einstellung kann
deswegen nicht empfohlen werden.
3. Die in den vergangenen Jahren zunehmend und zeit-
weise ausschließlich gewährten Ertragssubventionen sind
als Überbrückungshilfe für die mangelnde Zahlungsfähig-
keit anzusehen. Sie vermindern während einer gewissen
Zeitspanne die anfallenden Zinslasten. Diese Zeitspanne
beträgt gegenwärtig zwischen 12 und 15 Jahre, während
derer die Subventionen stufenweise, meist in Intervallen
von drei Jahren, abgebaut werden. Die Mieten werden je-
weils entsprechend angehoben. In Hessen steigen die
Mieten dann jeweils um 70 Pfg./qm im Monat oder, be-
rechnet auf die augenblickliche Bewilligungsmiete (1974)
von 3,65 DM/qm um rund 20%. Diese Steigerung ent-
spricht etwa der nominellen Einkommensentwicklung
in demselben Zeitraum. Da aber in der Regel weit höhe-
re und andersartig verursachte Mietsteigerungen (z.B.
durch Schlußabrechnung, Erhöhung der Bewirtschaftungs-
kosten und Zinserhöhung) noch hinzukommen, über-
steigt die entstehende Summe die Zahlungsfähigkeit der
Mieter. Dem könnte bei bestehenden Wohnungen mil-
dernd entgegengewirkt werden durch eine Fristverlänge-
rung beim Abbau der Subventionen.
4. Ab 1. Januar 1974 wurden für die Berechtigung zum
Bezug einer Sozialbauwohnung die Einkommensgrenzen
um über 50% angehoben. Dadurch sank z.B. nach einer
Untersuchung der Neuen Heimat die Fehlbelegungsquote
aufgrund gestiegenen Einkommens von 19,3% auf nur
