Investitionstätigkeit bedenkenlos bis an die äußersten
Grenzen der Absatzfähigkeit gegangen wird. Dies ist
deshalb möglich, weil das Risiko für einen großen Teil
des angewandten Kapitals, nämlich für das Fremdkapital
nicht vom Investor selbst getragen wird.
in spezifischer Weise durch die Spekulation auf Bodenpreissteigerungen,
die zwecks Realisierung der Grundrente
auch dann auf Bau dringt, wenn die Rentabilität
in Frage steht.
4. Der Zusammenhang von Kapitalmarkt und Wohnungsmarkt
ist von Bedeutung sowohl für den konjunkturellen
Verlauf des Wohnungsbaus als auch für die Miethöhe. Dadurch,
daß die Mietwohnung sich als Leihkapital in Warenform
verwertet, erstreckt sich die Realisierung des im Miethaus
investierten Kapitals über mehrere konjunkturelle
Zyklen. Die Zahlungsfähigkeit der Mieter als ein Faktor
der Rentabilität ergibt sich, über Zeit betrachtet, nicht aus
einer Reihe der konjunkturellen Einkommensspitzen, sondern
aus den konjunkturellen Mittelwerten. Dies bedeutet,
daß Wohnhäuser, deren Kostenelemente (Baumaterialien
und Löhne) und vor allem deren Hypothekenzinsen durch
ein konjunkturelles Hoch bestimmt sind, in eine Zone gefährdeter
Rentabilität geraten, weil sich dann eine Diskrepanz
zwischen rentabilitätsgerechtem Mietpreis und mangelnder
Zahlungsfähigkeit der Mieter ergibt. Die Folge
sind nicht absetzbare Bauten oder zeitweilige Einstellung
des Wohnungsbaus oder aber Anhebung des Mietenniveaus
mit der Folge, daß ein noch größerer Anteil des Einkommens
für Mietzahlungen von den Mietern oder aber ihre
Exmittierung erzwungen wird.
3.5. Staatliche Förderung des Wohnungsbaus
1. Subventionen der öffentlichen Hand sollen die Mietlasten
mindern. Dies geschieht entweder in direkter Form
durch Subjektförderung (Wohngeld), indem ein Teil der
individuellen Miete vom Staat übernommen wird, oder
durch Objektförderung, bei der einzelne Faktoren des Mietpreises
in ihrer Höhe gesenkt werden. Im letzteren Fall ist
zu unterscheiden zwischen
— Ertragssubventionen (Annuitätshilfen), die eine Senkung
der Zinslasten zur Folge haben, und
Kapitalsubventionen (niedrig verzinsliche Baudarlehen),
die jenen Teil des Kapitals verringern, der auf dem Kapitalmarkt
zu hohen Zinsen aufgebracht werden muß.
Historisch ist zu beobachten, daß sich die öffentliche Subventionspraxis
komplementär zur Entwicklung des Kapitalmarktes
vollzogen hat. In Zeiten des zusammengebrochenen
oder restringierten Kapitalmarktes — so beispielsweise
nach den beiden Weltkriegen — hat der Staat den Wohnungsbau
unmittelbar durch Baudarlehen gefördert. In dem Maße,
wie der Kapitalmarkt sich wiederherstellte und Mittel für
den Wohnungsbau bereitstellte, hat der Staat diesem das
Feld überlassen und die Baudarlehen zugunsten von Ertragssubventionen
zurücktreten lassen. Diese Auslieferung des
Wohnungsbaus an den Kapitalmarkt hat die mietpreissteigernden
Faktoren sowie die Abhängigkeit des Wohnungsbauvolumens
von der Konjunkturentwicklung voll wirksam
werden lassen.
50
ARCH+ 7. Jg. (1975) H. 26
2. Aus diesem Zusammenhang ergibt sich, daß im Hinblick
auf eine Verbesserung der Wohnungsversorgung die
Alternative nicht Objekt- oder Subjektförderung ist.
Vielmehr ist im Bereich der Objektförderung die Rückkehr
zu Baudarlehen oder -zuschüssen zu empfehlen. Nur
so kann eine relative Unabhängigkeit des Wohnungsbaus
von den Verhältnissen des Kapitalmarktes erreicht werden.
Lediglich relativ ist diese Unabhängigkeit deswegen, weil
die Möglichkeiten des Staates zur Subventionierung ihrerseits
nicht unabhängig von diesen Bedingungen sind. Bei
Beibehaltung der gegenwärtigen Praxis und vergleichbarem
Umfang der Förderung steht fest, daß in einigen Jahren
die zur Verfügung stehenden Mittel aus der öffentlichen
Förderung ausschließlich für die dann notwendigen Zinszahlungen
benötigt werden. Neubauten können dann
unter diesen Umständen nicht mehr gefördert werden.
Durch die vorgeschlagene Änderung der Förderungspraxis
könnte eine Verstetigung des Wohnungsbaus erreicht werden,
d.h. eine größere Kontinuität und, auf Dauer, ein
größeres Wohnungsbauvolumen. Zusätzliche Lasten wie
Risikoprämien, die über die Konditionen nachstelliger
Hypotheken in die Mietpreisgestaltung eingehen und
die aus den Schwankungen und Unsicherheiten des Wohnungsbaus
resultieren, könnten entsprechend vermindert
werden.
Die Subjektförderung vermag an der Abhängigkeit des
Wohnungsbaus von den Kapitalmarktverhältnissen nichts
zu ändern. Sie hebt lediglich die Zahlungsfähigkeit minderbemittelter
Schichten an. Sie muß deshalb unter
sozialpolitischen und nicht wohnungspolitischen Gesichtspunkten
gesehen werden. Eine Einstellung kann
deswegen nicht empfohlen werden.
3. Die in den vergangenen Jahren zunehmend und zeitweise
ausschließlich gewährten Ertragssubventionen sind
als Überbrückungshilfe für die mangelnde Zahlungsfähigkeit
anzusehen. Sie vermindern während einer gewissen
Zeitspanne die anfallenden Zinslasten. Diese Zeitspanne
beträgt gegenwärtig zwischen 12 und 15 Jahre, während
derer die Subventionen stufenweise, meist in Intervallen
von drei Jahren, abgebaut werden. Die Mieten werden jeweils
entsprechend angehoben. In Hessen steigen die
Mieten dann jeweils um 70 Pfg./qm im Monat oder, berechnet
auf die augenblickliche Bewilligungsmiete (1974)
von 3,65 DM/qm um rund 20%. Diese Steigerung entspricht
etwa der nominellen Einkommensentwicklung
in demselben Zeitraum. Da aber in der Regel weit höhere
und andersartig verursachte Mietsteigerungen (z.B.
durch Schlußabrechnung, Erhöhung der Bewirtschaftungskosten
und Zinserhöhung) noch hinzukommen, übersteigt
die entstehende Summe die Zahlungsfähigkeit der
Mieter. Dem könnte bei bestehenden Wohnungen mildernd
entgegengewirkt werden durch eine Fristverlängerung
beim Abbau der Subventionen.
4. Ab 1. Januar 1974 wurden für die Berechtigung zum
Bezug einer Sozialbauwohnung die Einkommensgrenzen
um über 50% angehoben. Dadurch sank z.B. nach einer
Untersuchung der Neuen Heimat die Fehlbelegungsquote
aufgrund gestiegenen Einkommens von 19,3% auf nur
