Full text: ARCH+ : Studienhefte für Planungspraxis und Planungstheorie (ab H. 28: ARCH+ : Zeitschrift für Architekten, Stadtplaner, Sozialarbeiter und kommunalpolitische Gruppen) (1975, Jg. 7, H. 25-28)

Investitionstätigkeit bedenkenlos bis an die äußersten 
Grenzen der Absatzfähigkeit gegangen wird. Dies ist 
deshalb möglich, weil das Risiko für einen großen Teil 
des angewandten Kapitals, nämlich für das Fremdkapi- 
tal nicht vom Investor selbst getragen wird. 
in spezifischer Weise durch die Spekulation auf Boden- 
preissteigerungen, die zwecks Realisierung der Grund- 
rente auch dann auf Bau dringt, wenn die Rentabilität 
in Frage steht. 
4. Der Zusammenhang von Kapitalmarkt und Wohnungs- 
markt ist von Bedeutung sowohl für den konjunkturellen 
Verlauf des Wohnungsbaus als auch für die Miethöhe. Da- 
durch, daß die Mietwohnung sich als Leihkapital in Waren- 
form verwertet, erstreckt sich die Realisierung des im Miet- 
haus investierten Kapitals über mehrere konjunkturelle 
Zyklen. Die Zahlungsfähigkeit der Mieter als ein Faktor 
der Rentabilität ergibt sich, über Zeit betrachtet, nicht aus 
einer Reihe der konjunkturellen Einkommensspitzen, son- 
dern aus den konjunkturellen Mittelwerten. Dies bedeutet, 
daß Wohnhäuser, deren Kostenelemente (Baumaterialien 
und Löhne) und vor allem deren Hypothekenzinsen durch 
ein konjunkturelles Hoch bestimmt sind, in eine Zone ge- 
fährdeter Rentabilität geraten, weil sich dann eine Diskre- 
panz zwischen rentabilitätsgerechtem Mietpreis und man- 
gelnder Zahlungsfähigkeit der Mieter ergibt. Die Folge 
sind nicht absetzbare Bauten oder zeitweilige Einstellung 
des Wohnungsbaus oder aber Anhebung des Mietenniveaus 
mit der Folge, daß ein noch größerer Anteil des Einkom- 
mens für Mietzahlungen von den Mietern oder aber ihre 
Exmittierung erzwungen wird. 
3.5. Staatliche Förderung des Wohnungsbaus 
1. Subventionen der öffentlichen Hand sollen die Mietla- 
sten mindern. Dies geschieht entweder in direkter Form 
durch Subjektförderung (Wohngeld), indem ein Teil der 
individuellen Miete vom Staat übernommen wird, oder 
durch Objektförderung, bei der einzelne Faktoren des Miet- 
preises in ihrer Höhe gesenkt werden. Im letzteren Fall ist 
zu unterscheiden zwischen 
— Ertragssubventionen (Annuitätshilfen), die eine Senkung 
der Zinslasten zur Folge haben, und 
Kapitalsubventionen (niedrig verzinsliche Baudarlehen), 
die jenen Teil des Kapitals verringern, der auf dem Kapi- 
talmarkt zu hohen Zinsen aufgebracht werden muß. 
Historisch ist zu beobachten, daß sich die öffentliche Sub- 
ventionspraxis komplementär zur Entwicklung des Kapital- 
marktes vollzogen hat. In Zeiten des zusammengebroche- 
nen oder restringierten Kapitalmarktes — so beispielsweise 
nach den beiden Weltkriegen — hat der Staat den Wohnungs- 
bau unmittelbar durch Baudarlehen gefördert. In dem Maße, 
wie der Kapitalmarkt sich wiederherstellte und Mittel für 
den Wohnungsbau bereitstellte, hat der Staat diesem das 
Feld überlassen und die Baudarlehen zugunsten von Ertrags- 
subventionen zurücktreten lassen. Diese Auslieferung des 
Wohnungsbaus an den Kapitalmarkt hat die mietpreisstei- 
gernden Faktoren sowie die Abhängigkeit des Wohnungs- 
bauvolumens von der Konjunkturentwicklung voll wirksam 
werden lassen. 
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ARCH+ 7. Jg. (1975) H. 26 
2. Aus diesem Zusammenhang ergibt sich, daß im Hin- 
blick auf eine Verbesserung der Wohnungsversorgung die 
Alternative nicht Objekt- oder Subjektförderung ist. 
Vielmehr ist im Bereich der Objektförderung die Rück- 
kehr zu Baudarlehen oder -zuschüssen zu empfehlen. Nur 
so kann eine relative Unabhängigkeit des Wohnungsbaus 
von den Verhältnissen des Kapitalmarktes erreicht werden. 
Lediglich relativ ist diese Unabhängigkeit deswegen, weil 
die Möglichkeiten des Staates zur Subventionierung ihrer- 
seits nicht unabhängig von diesen Bedingungen sind. Bei 
Beibehaltung der gegenwärtigen Praxis und vergleichbarem 
Umfang der Förderung steht fest, daß in einigen Jahren 
die zur Verfügung stehenden Mittel aus der öffentlichen 
Förderung ausschließlich für die dann notwendigen Zins- 
zahlungen benötigt werden. Neubauten können dann 
unter diesen Umständen nicht mehr gefördert werden. 
Durch die vorgeschlagene Änderung der Förderungspraxis 
könnte eine Verstetigung des Wohnungsbaus erreicht wer- 
den, d.h. eine größere Kontinuität und, auf Dauer, ein 
größeres Wohnungsbauvolumen. Zusätzliche Lasten wie 
Risikoprämien, die über die Konditionen nachstelliger 
Hypotheken in die Mietpreisgestaltung eingehen und 
die aus den Schwankungen und Unsicherheiten des Woh- 
nungsbaus resultieren, könnten entsprechend vermindert 
werden. 
Die Subjektförderung vermag an der Abhängigkeit des 
Wohnungsbaus von den Kapitalmarktverhältnissen nichts 
zu ändern. Sie hebt lediglich die Zahlungsfähigkeit min- 
derbemittelter Schichten an. Sie muß deshalb unter 
sozialpolitischen und nicht wohnungspolitischen Ge- 
sichtspunkten gesehen werden. Eine Einstellung kann 
deswegen nicht empfohlen werden. 
3. Die in den vergangenen Jahren zunehmend und zeit- 
weise ausschließlich gewährten Ertragssubventionen sind 
als Überbrückungshilfe für die mangelnde Zahlungsfähig- 
keit anzusehen. Sie vermindern während einer gewissen 
Zeitspanne die anfallenden Zinslasten. Diese Zeitspanne 
beträgt gegenwärtig zwischen 12 und 15 Jahre, während 
derer die Subventionen stufenweise, meist in Intervallen 
von drei Jahren, abgebaut werden. Die Mieten werden je- 
weils entsprechend angehoben. In Hessen steigen die 
Mieten dann jeweils um 70 Pfg./qm im Monat oder, be- 
rechnet auf die augenblickliche Bewilligungsmiete (1974) 
von 3,65 DM/qm um rund 20%. Diese Steigerung ent- 
spricht etwa der nominellen Einkommensentwicklung 
in demselben Zeitraum. Da aber in der Regel weit höhe- 
re und andersartig verursachte Mietsteigerungen (z.B. 
durch Schlußabrechnung, Erhöhung der Bewirtschaftungs- 
kosten und Zinserhöhung) noch hinzukommen, über- 
steigt die entstehende Summe die Zahlungsfähigkeit der 
Mieter. Dem könnte bei bestehenden Wohnungen mil- 
dernd entgegengewirkt werden durch eine Fristverlänge- 
rung beim Abbau der Subventionen. 
4. Ab 1. Januar 1974 wurden für die Berechtigung zum 
Bezug einer Sozialbauwohnung die Einkommensgrenzen 
um über 50% angehoben. Dadurch sank z.B. nach einer 
Untersuchung der Neuen Heimat die Fehlbelegungsquote 
aufgrund gestiegenen Einkommens von 19,3% auf nur
	        

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