ARCH+ 7. Jg. (1975) H. 26

Die Abwanderung der Wohnbevökerung aus Innenstadt
und gesamter Kernstadt liegt offensichtlich darin begründet,
daß sich die dortigen Wohnverhältnisse ständig verschlechtern,
 obwohl die Mieten weiter steigen. Die Bewohner ziehen
 meist nicht freiwillig ab. Anders ist die Tatsache nicht zu
erklären, daß viele versuchen, Ersatzwohnraum möglichst
nahe der Innenstadt bzw. nahe der Kernstadt zu finden.

Modernisierung des mangelhaften Wohnungsbestandes
und Rehabilitierung benachteiligter Wohngebiete muß von
daher als Möglichkeit erscheinen, den bedrohlichen Abwanderungstrend
 zu stoppen und auf diese Weise einen
Beitrag zur Stabilisierung der kommunalen Finanzen zu
leisten.

Ur

1.3 Modernisierung als Instrument zur Konjunktursteuerung


Aufgrund ihrer hohen Ausstrahlungseffekte auf die Gesamtwirtschaft
 liegt in der Stimulanz der Bauinvestitionen
ein wichtiges Mittel staatlicher Konjunktursteuerung.
Sanierungsprogramme nach Maßgabe des StBauFG sind
für diese Steuerung nur bedingt einsetzbar. Die Anwendung
 des StBauFG führt zu langwierigen Verfahren und
hohen („unrentierlichen””) Kosten für die öffentlichen
Haushalte. Jeweils kurzfristig angelegte Modernierungsprogramme
 könnten eine Alternative sein, wenn auch
nur in beschränktem Rahmen: Modernisierung betrifft
in erster Linie nur das Ausbau- und Bauhilfsgewerbe.
Dessen konjunkturelle Ausstrahlungsrkaft auf andere
Wirtschaftszweige ist gering, eine wirksame Konjunkturbelebung
 kann von dort nicht ausgehen. So sind Modernisierungsprogramme
 vorwiegend ein Beitrag zur Mittelstandspolitik
 für das örtliche Bauhandwerk und sind von
daher auch nur schwierig zur Behebung anhaltender
Strukturschwächen der gesamten Bauwirtschaft einzusetzen.
 28)
Voraussetzung für den kurzfristigen Einsatz von Modernisierungsprogrammen
 zur Konjunktursteuerung wäre
mindestens, daß die Modernisierung von Wohnungen auch
ohne Zustimmung der Mieter durchgeführt werden kann,
daß Schubladenprogramme ausgearbeitet werden und je
nach Konjunkturlage schnell durchgeführt werden können.
 Folgerichtig werden im Referentenentwurf zum
Modernisierungsgesetz die Einspruchsmöglichkeiten der
Mieter weitgehend beschnitten 29).

1.4 Modernisierung als Instrument zur Sicherung
langfristiger Vermietbarkeit

Solange Privatbesitz an Grund und Boden besteht, sind
es letztlich die Haus- und Grundeigentümer, die über Erfolg
 oder Mißerfolg staatlicher Wohnungspolitik entscheiden.
 Wohnungspolitische Maßnahmen der Gemeinden,
der Länder und des Bundes können in der Regel nur
Stimulanzen zur Förderung privater Investitionen sein —
sowohl hinsichtlich des Wohnungsneubaus als auch hinsichtlich
 der Erhaltung und Modernisierung vorhandener

Wohnungen. Private Investitionen für den Mietwohnungsbau
 zielen auf die Verzinsung des vorgeschossenen Kapitals
für Grundstück und Gebäude durch entsprechende Mieteinnahmen,
 private/‘Investition für die'Modernisierung,
Mietwol jel GudiesSicl deranzrung'der:
 Verzinsung'desieingesetzten Kapitals.
In einem von Mrosek entwickelten Fragebogen wurden
die Bestimmungsgründe der Hauseigentümer für durchgeführte
 und/oder geplante Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen
 untersucht 30). Auskunft gaben
rund 3 000 private Hauseigentümer sowie 50 gemeinnützige
 Wohnungsunternehmen und 48 Unternehmen der
öffentlichen Hand in Nordrhein-Westfalen. Im folgenden
sind die vorgegebenen Bestimmungsgründe mit der Häufigkeit
 ihrer Nennung durch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern
 angegeben (Mehrfachnennungen waren mög:
lich).
Tabelle 3
Häufigkeit der von Hauseigentümern genannten Bestimmungsgründe
 für durchgeführte und/oder geplante
Instandsetzungen/Modernisierungen an Altbauten

Bestimmungsgründe

Nennungen in %
private gemeinn. öffentl.
Hausbes. Wohn.bau Hand

1. Sicherstellung einer längerfristigen
 (nachhaltigen) Vermiet:
barkeit der Wohnung
2. Gestiegene Wohnansprüche und
verschärfter Wettbewerb auf dem
Wohnungsmarkt (bedingt durch
Rückgang des Wohnungsmangels)

Erhöhte Mieteinnahmen (z.B.
aufgrund der Mietfreigabe für
Altbauten in den „weißen
Kreisen”)
Gewährung zinsverbilligter
öffentlicher Darlehen oder Zuschüsse
 für Instandsetzungen
und Modernisierungen 14 24,0 4,7
Werterhaltung des Gebäudes,
Erhaltung der Bausubstanz 83 71,0 93,0
6. Ausnutzung der „Flaute” in
der Bauwirtschaft (günstige
Angebote etc.) 3 4,3 2,3

Quelle: Mrosek, Helmut: Die sozialökonomische Bedeutung. der
Instandhaltung und Modernisierung unter besonderer Berücksichtigung
 der Verhältnisse in Nordrhein-Westfalen, Hannover
1972.
Sicherstellung der langfristigen. Vermietbarkeit.ist.nur-.
möglich bei Werterhaltung der Bausubstanz. Bestim:....
mungsgrund 1 und 5 hängen also ursächlich miteinander.
zusammen. Beide sind die am häufigsten genannten
Gründe. Vorausgesetzt, die Hauseigentümer haben die
tatsächlichen Motive für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen
 genannt, spielt demnach die Sicherung
 der langfristigen Vermietbarkeit die zentrale Rolle.