Full text: ARCH+ : Zeitschrift für Architekten, Stadtplaner, Sozialarbeiter und kommunalpolitische Gruppen (1978, Jg. 10, H. 37-42)

Schätzungen des DIW bis 1985 auf rd. 
17,50 DM steigen. '® 
Die öffentliche Förderung des Woh- 
nungsneubaus befindet sich damit in 
einer Sackgasse. Bei weitersteigenden 
Baupreisen mit daraus folgend noch hö6ö- 
herem Niveau der Kostenmieten können 
für breite Schichten der Bevölkerung 
tragbare Sozialmieten nur durch einen 
hohen Einsatz an öffentlichen Mitteln 
realisiert werden. So lange eine wesentli- 
che Aufstockung dieser Mittel für den 
sozialen Wohnungsbau nicht vorgesehen 
ist, kann deshalb durch den Neubau eine 
Entlastung der Mieter nicht erwartet wer- 
den. 
Wenn demnach niedrige Mieten außer 
bei schlecht ausgestatteten Altbauwoh- 
nungen nur im älteren Sozialwohnungs- 
bestand zu finden sind, ist es eine um 
so dringlichere Aufgabe, diesen Bestand 
zu sichern,!® durch Instandhaltung und 
Modernisierung auf einen zeitgemäßen 
Standard zu bringen und die Wohnungen 
verstärkt den Beziehern niedriger Ein- 
kommen verfügbar zu machen. 
Im scharfen Gegensatz zu dieser Über- 
legung stehen jüngste Bemühungen, die 
Wohnungsbindungen im sozialen Woh- 
nungsbau zu lockern, wie sie etwa in 
einem Gesetzesentwurf Nordrhein-West- 
falens zur Novellierung des Wohnungs- 
bindungsgesetzes (Bundestagdrucksache 
8/1769) zum Ausdruck kommen. Ähn- 
liche Konsequenzen dürften Veräußerun- 
gen von Sozialwohnungen haben, die 
Bund und Länder zum Zweck der Biidung 
von Wohnungseigentum bei mittleren Ein- 
kommensschichten beabsichtigen. Vorge- 
orägt worden sind diese Bestrebungen 
durch solche Konzeptionen, die das För- 
derungssystem für den sozialen Wohnungs- 
bau (Objektförderung) abschaffen und 
vollständig durch ein System der Einkom- 
menszuschüsse (Wohngeld) ersetzen wol- 
len. 
Unter sozialpolitischen Gesichtspunk- 
ten ist eine Privatisierung von Sozialwoh- 
nungen jedoch problematisch, weil da- 
durch einkommensschwache Sozialmieter 
verdrängt werden können (selbst wenn 
der Dritterwerb erschwert würde) und 
gerade der Bestand an älteren Sozialwoh- 
nungen geeignet ist für eine Vermietung 
zu sozial tragbaren aber doch wirtschaft- 
lichen Bedingungen an Bezieher niedriger 
Einkommen. In diesem Zusammenhang 
ist zu beachten, daß gerade längerfristig 
gesehen damit zu rechnen ist, daß der Be- 
stand an preisgünstigen Altbauwohnun- 
gen abnimmt, während sich eine ähnliche 
Entwicklung für den Anteil der „relativ 
Armen” an der Gesamtbevölkerung noch 
nicht abzeichnet. 
Noch mehr geht die Forderung, den 
sozialen Wohnungsbau gänzlich abzuschaf- 
fen, an der Tatsache vorbei, daß ein großer 
Teil der einkommensschwachen Schichten 
noch mit Wohnraum unterversorgt ist; 
hinzu kommt, daß ihre Mietbelastung 
die Tragbarkeitsgrenze zu überschreiten 
droht. Wie die folgenden Beispiele veran- 
schaulichen mögen, trägt die Wohngeld- 
gesetzgebung nach ihrer gegenwärtigen 
Regelung nicht in jedem Fall viel zur Ent- 
lastung der Haushalte mit geringem Ein- 
kommen bei: 
1. Ein alleinstehender Rentner bezieht 
ein Einkommen nach Wohngeldgesetz 
von 700,— DM. Er bewohnt eine vor 
1966 bezugsfertig gewordene, voll aus- 
gestattete Wohnung in einer Gemeinde 
unter 500.000 Einwohnern. Seine Mie- 
te betrage gegenwärtig 255,— DM. Dann 
bekommt er ein Wohngeld von 68,— DM. 
Wird die Miete erhöht, steigt sein Wohn- 
geld überhaupt nicht, weil er die Höchst- 
grenze nach S 8 Wohngeldgesetz bereits 
erreicht hatte. 
Eine Familie mit 2 Kindern hat ein Fa- 
milieneinkommen von 1.400,— DM. Sie 
bewohnt eine Neubauwohnung, wofür 
sie 500,— DM Netto-Miete zahlt. Sie 
bekommt ein Wohngeld von 118,— DM, 
das sich bei Mieterhöhungen maximal 
bis auf 145,— DM erhöhen kann. Aueh 
diese Familie muß also fast alle künfti- 
gen Mieterhöhungen selbst tragen. 
Noch gravierender ist, daß gerade Unter- 
privilegierte auf dem freifinanzierten Miet- 
wohnungsmarkt in besonderem Maße aus- 
gebeutet werden. So betreffen 54% der 
Verfahren nach 8 5 Wirtschaftsstrafgesetz 
ausländische Arbeitnehmer,!® und Einkom- 
mensbenachteiligte zahlen für schlechtere 
Wohnungen nach Baualter, Ausstattung 
und Lage oft höhere Mieten als Besserver- 
dienende für bessere Wohnungen.!? Wohn- 
geldzahlungen allein würden hier erheblich 
dazu beitragen, daß die Ausbeutungsgewin- 
ne zementiert werden. 
Auch ein wesentlich verbessertes Wohn- 
geld würde allein nicht ausreichen, um die 
Wohnungsversorgung der unteren Einkom- 
mensschichten zu verbessern, da bei einer 
reinen Subjektförderung auf die Lage, 
Größe und Ausstattung der den Einkom- 
mensbenachteiligten zur Verfügung gestell- 
ten Wohnungen kein Einfluß genommen 
werden kann. Vermutlich kann nur durch 
die Belegungsbindungen des sozialen Woh- 
nungsbaues — wie sie bereits jetzt beste- 
hen, aber sicherlich noch konsequenter 
eingehalten werden können — den sozial 
und wirtschaftlich Benachteiligten ange- 
messener Wohnraum verschafft werden. 
Nochmals wird damit deutlich, daß die 
Erhaltung des Sozialwohnungsbestandes 
unverzichtbares Element einer sozial aus- 
gerichteten Wohnungspolitik ist. Als wei- 
tere Bedingung muß jedoch hinzukommen, 
daß dieser Wohnungsbestand auch den an- 
gesprochenen Einkommensschichten wirk- 
lich zur Verfügung steht. Damit ist das 
nach wie vor ungelöste Problem der „‚,Fehl- 
belegung” angesprochen. 
1974 überschritten nach einer Mittei- 
lung des Bonner Städtebau-Instituts?! 20 
v.H. der Mieterhaushalte, die eine öffent- 
lich geförderte Sozialwohnung nutzen, 
mit ihrem Gesamteinkommen die bereits 
damals für die Erstbelegung dieser Woh- 
nungen maßgebliche Einkommensgrenze. 
Bei 6 v.H. der Sozialmieter-Haushalte be- 
trug die Überschreitung weniger als 10%, 
bei weiteren 6 v.H.: 10 bis 25% und bei 
8 v.H.: mehr als 25% der Einkommens- 
grenzen. In fast drei Viertel aller Fälle war 
sie darauf zurückzuführen, daß mehrere 
Familienmitglieder zum Haushaltseinkom- 
men beitrugen. Wegen der inzwischen ge- 
stiegenen Nominaleinkommen dürfte die 
2 
„Mehrverdienerquote”” noch größer gewor- 
den sein. Sie hat wohnungs- und sozialpo- 
litisch ein unterschiedliches Gewicht; je 
preiswerter die Sozialwohnung, desto we- 
niger ist der Subventionsvorteil bei einem 
„Fehlbeleger’ vertretbar. 
Daß Maßnahmen gegen die Fehlbele- 
gung nicht unbedingt einen übermäßigen 
Verwaltungsaufwand erfordern, beweist 
seit langem die Praxis in Bremen. Dort 
müssen die Mieter von Sozialwohnungen 
alle 5 Jahre nachweisen, daß sie unterhalb 
der Einkommensgrenzen liegen. Liegen 
sie darüber oder unterläßt der Vermieter 
es, seine Mieter zu befragen, entfällt die 
Förderung, d.h. die Miete wird auf die 
ortsübliche Vergleichsmiete angehoben. 
Häufig ziehen die bisherigen Mieter darauf- 
hin nicht aus ihren Wohnungen aus, was 
zur Vermeidung von Ghettobildungen der 
Unterprivilegierten auch durchaus begrüßt 
werden kann, sondern zahlen die erhöhte 
Miete. Damit stehen jedoch zusätzliche 
Mittel zur Verfügung, die dem sozialen 
Wohnungsbau an anderer Stelle zuge- 
führt werden können und dort auch drin- 
gend benötigt werden. 
In diesem Zusammenhang ist das Pro- 
blem der hohen Mieten für die neueren 
Sozialwohnungen nochmals zu diskutie- 
ren. In der Vergangenheit wurde wegen 
des Mangels an öffentlichen Mitteln zur 
zusätzlichen Förderung dieser Wohnun- 
gen eine Lösung der Frage häufig darin 
gesucht, daß die Mieten für ältere Sozial- 
wohnungen entsprechend ihrem Wohn- 
wert angehoben werden sollten (Wohn- 
wert-Miete), um mit dem Mittelaufkom- 
men die neueren Wohnungen zu subven- 
tionieren. 
Von der Einführung einer Wohnwert- 
Miete profitieren die Mieter neuerer 
Sozialwohnungen. Benachteiligt werden 
demgegenüber die Bewohner älterer So- 
zialwohnungen, unter denen sich ein be- 
sonders großer Anteil Einkommens- 
schwacher befinden dürfte: im Ergebnis 
würde somit eine Einkommensumvertei- 
lung von Einkommensschwächeren zu 
Einkommensstärkeren stattfinden. Der 
Fiskus dürfte zwar bei der einmaligen 
Mietenentzerrung der unmittelbaren Sor- 
ge wegen der Schwierigkeiten mit der de- 
gressiven Förderungsmethode bei den 
neueren Sozialwohnungen enthoben sein, 
andererseits aber auf der Wohngeldseite 
zur Kasse gebeten werden. 
Die Wohnwertmiete ist deshalb unter 
sozialpolitischen Gesichtspunkten skep- 
tisch zu beurteilen. Wie stark die Beden- 
ken durchschlagen, hängt einerseits von 
der konkreten Ausgestaltung der Wohn- 
wertmiete ab, und andererseits von dem 
Ausmaß der „‚Fehlbelegung” im älteren 
Sozialwohnungsbestand relativ zum neue- 
ren. Je geringer die Fehlbelegung im älte- 
ren Sozialwohnungsbestand ist, desto We- 
niger Gründe gibt es für die Einführung 
einer Wohnwertmiete. Sinnvoller er- 
scheint es jedoch, dieses Problem direkt 
anzugehen, zumal auch die Einführung 
einer Wohnwertmiete mit Verwaltungs- 
aufwand verbunden ist. Die dabei einge- 
henden Mittel können ebenfalls verwen- 
det werden, um die Mieten der neueren 
Sozialwohnungen zu verbilligen.
	        

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