nern) hat sich die Einkommensverteilung
 insgesamt zwar völlig verändert, ins
besondere hat sich die Mitte erheblich
verbreitert und differenziert; aber die
Unterschiede zwischen den großen sozialen
 Gruppen sind im Zeitablauf mehr
oder weniger gleich geblieben. Daraus
folgt, daß auch im Wohnungssektor die
Versorgungsverhältnisse zwar nahezu
überall besser geworden sind, aber auf
dem höheren Niveau keineswegs eine
Nivellierung eingetreten ist; die sozialen
 Unterscheide und damit auch die
räumlichen Unterschiede bleiben im
wesentlichen trotz allen Fortschritts
erhalten.”’®
Die Autoren der „Sickerstudie”’
meinen zu dieser Frage lapidar: „Ob
neben der voraussichtlichen absoluten
tatsächlich eine relative Besserstellung
besteht, ist theoretisch nicht zwingend
und bedarf der empirischen Überprüfung.””?
 Genau diese Überprüfung findet
 jedoch nicht statt, und dazu war der
methodische Ansatz der Studie — die
Befragung von rund 2000 Beziehern
neuer Wohneinheiten sowie der „‚Sickerhaushalte””
 — auch gar nicht geeignet.
Der verteilungspolitische Aspekt unter
Einbeziehung des gesamten Wohnungsangebots
 bleibt völlig außer acht. Somit
bleibt auch ein Pferdefuß verdeckt, der
prominenten Vertretern der „‚,Filtering””
Theorie längst geläufig ist!® : Liegen die
freigemachten Wohnungen nicht in der
ökonomischen Reichweite der „Sickerhaushalte’””
 — was vor allem auf dem
unteren Teilmarkt zu erwarten ist—so reagiert
 der Hauseigentümer mit Desinvestition.
 In diesem Fall werden die
„Siekerhaushalte” nicht mit dem Sog
des Neubauangebots nach oben in der
Qualitätsskala gezogen, sondern umgekehrt,
 ihre Wohnqualität nimmt beschleunigt
 ab.
Auch das Bundesbauministerium
könnte es besser wissen. Es hat,nämlich
10 regionale Wohnungsmarktstudien in
Auftrag gegeben, welche einige Daten zutage
 gefördert haben, um die Eigentumseuphorie
 zu bremsen.
Der Wechsel von Miete zu Wohneigentum
 kann nur von einer kleinen Minderheit
 der mobilen Haushalte vollzogen
werden. Bei den Wohnungsmarktanalysen
 liegt der Anteil bei etwa 10—20% der
Wechsler. Ein etwa gleich großer Anteil
der Wechsler gibt Eigentumsbildung als
ausschlaggebendes Motiv zu Wohnstandortwechsel
 an. Diese Angaben decken
sich auch mit jenen der Bundesregierung.!!
 (Beiseite: Es ist natürlich ein Unterschied,
 ob ich jemanden frage, ob er
gerne einen Rolls Royce haben will oder
ob er sich auch einen leisten kann.)
Aus den Wohnungsmarktanalysen
wird auch die Polarität des Wohnungsmarktes
 deutlich. Als Beispiel seien einige
 Daten aus der Saarbrücker Analyse
herausgegriffen: !?
® Trotz Überversorgung eines großen
Anteils der Haushalte sind 27% der
Mieterhaushalte flächenmäßig unterversorgt.

# Trotz Verbesserung durch Umzug
sind 26% der Wechsler schlechter versorgt

 als der Durchschnitt aller Haus- 1)
halte. 2)
22% der 1- und 2-Personen-Haushalte ©
und 17% der 3-Personen-Haushalte
wenden über 25% des Nettohaushaltseinkommens
 für die Miete auf.
Die Bundesregierung verhält sich jedoch Sl
nach Art jenes Pennälers, der nur eine
Lektion, nämlich die über die Würmer, gelernt
 hatte und auf die unerwartete Frage
 über Elefanten antwortete: Der Ele- 6)
fant hat einen wurmartigen Rüssel. Die 7)
Würmer unterteilen sich in Mehlwürmer,
Bandwürmer ... 8)
Pardon: Der soziale Wohnungsbau fördert
 das Eigentum der Gemeinnützigen
Gesellschaften. Die Eigentumsförderung 9)
unterteilt sich in 2. Förderungsweg, 7b- !'09)
Abschreibung ...

Bundestagsdrucksache 8/2085 vom 7.8.78
3.23.0.5;.71
Vgl. Sonderdruck ARCH+ zusammen mit
dem Landesverband Südwestdeutscher
Mietervereine. Heinz Hammer (Landesvorsitzender):
 Der soziale Wohnungsbau ist
gesetzliche Aufgabe,
Bundestagsdrucksache 8/2085
Schriftenreihe des Bundesministers für
Raumordnung, Bauwesen und Städtebau:
Sickereffekte verschiedener Formen der
Wohnbau- und Bausparförderung. (07.003.
1978).
ebenda, S. 39
ebenda, S. 15. Hervorhebung von F.
Gschwind
Günter Fuderholz: Auswirkungen von
Stadt-Umland-Wanderungen und Betriebsverlagerungen
 auf die Entwicklung der
Innenstädte, Manuskript, ARPUD 78.
Sickereffekte ... S. 11
Vgl. Ira S. Lowry: Filtering and Housing
Standard: A Conceptual Analysis, In: Land
Economics Vol, 36, 1960
Bundestagsdrucksache 8/2085, S. 4
isoplan/coplan: Regionale Wohnungsmarktanalyse
 Saarbrücken 1976/77. Saarbrücken
1978

11)
12)

Wolfgang Voigt

Nach der Demontage des Sozialen
Wohnungsbaus:

Drückt sich der Staat
um die Nachsubvention?

Am Ende eines von oben betriebenen Demontage-Prozesses
 ist vom „Sozialen Wohnungsbau”’,
 dem einstigen Interventionsinstrument
 des Staates zur Wiederankurbelung des
Massenwohnungsbaus nach 1945, ein Subventionstorso
 übriggeblieben, dessen Fragwürdigkeit
 die Sozialmieter vor allem in der vorprogrammierten
 ‚„„‚Mietenexplosion”” zu spüren
bekommen: Dabei bewirkt der schrittweise
Subventionsabbau, daß bei der Mehrzahl der
in den letzten 10 Jahren gebauten Neubauwohnungen
 die Sozialmieten schon bald das
Niveau freifinanzierter Neubauwohnungen
erreichen und weit überschreiten können.
In diesem Beitrag wird versucht, das noch
immer praktizierte Förderungssystem am
Beispiel einer 1973 gebauten Sozialwohnung
zu demonstrieren, indem die Finanzierung,
Art und Größenordnung der staatlichen Subvention
 sowie deren Einfluß auf die Entwicklung
 der Sozialmieten in einer Beispielrechnung
 dargestellt werden. Mit Hilfe
desselben Fallbeispiels wird der eventuelle
Nachsubventions-Bedarf exemplarisch hochgerechnet,
 um Anhaltspunkte für zukünftige
Auseinandersetzungen zu erhalten, die sich
zwischen den betroffenen Sozialmietern auf
der einen und Staat und Wohnungswirtschaft
 auf der anderen Seite an der Frage
entzünden werden, wer für die Folgelasten
der verfehlten Förderung, die als Nachsubventionsbedarf
 bis weit über das Jahr 2000
hinaus entstehen werden, aufkommen wird:
Der Staat als Verursacher oder eine angebliche
 „Solidargemeinschaft’’ der Sozialmieter,
die dieses Bündel z.Zt. in Form verschiedener
Projekte zur „‚Mietenentzerrung”” geschnürt
bekommt.
Zusätzliches Gewicht erhält diese Frage
durch die Massierung des neueren Sozialwohnungsbestandes
 in jenen neuen Wohngebieten
am Rande der Städte, deren „‚Absinken”’ sich
in der Abwanderung zahlungskräftiger Mieter-Schichten
 zunehmend abzeichnet.
Die Ausführlichkeit in der Darstellung des
Fallbeispiels in den Kästen 2—4 soll die Aufstellung
 analog durchgeführter Berechnungen

erleichtern. Die wichtigsten Daten sind für jede
Sozialwohnung in der Wirtschaftlichkeitsberech
nung enthalten, die jedem Mieter nach & 29 der
Neubaumietenverordnung vom Vermieter auf
Anforderung vorgelegt werden muß.

1. Die Krisensymptome des Sozialen
Wohnungsbaus

In einer — verkürzten — Darstellung
jassen sich die Krisenerscheinungen im
Sozialen Wohnungsbau auf die folgenden
Symptome eingrenzen:
® die sogenannte „‚Mietenverzerrung”
zwischen den mietengünstigen älteren,
zwischen 1949 und ca. 1965 errichteten
Sozialwohnungen, und dem neuesten
Sozialwohnungsbestand der letzten 10
Jahre. Während die älteren Sozialwohnungen
 durch hohe Kapitalsubvention
des Staates (öffentliche Baudarlehen,
die durch lange Laufzeit und sehr niedrige
 Zinsen ‘vie verlorene Zuschüsse wirken!
 , gefördert wurden, mußten die seit
ca. Mitte der 60er Jahre gebauten Sozialwohnungen
 überwiegend mit Mitteln
des Kapitalmarkts finanziert werden,
da die öffentlichen Baudarlehen, die
während der 50er Jahre noch durchschnittlich
 40% der Gesamtkosten einer
Wohnung trugen, auf 10—15% reduziert
worden sind. Die daraus entstandene
hohe Belastung mit Hypothekenzinsen
hat die Kostenmieten? des neueren
Sozialwohnungsbestandes von 3,40 DM
(1962) auf 11,40 DM (1974) pro m?
und Monat ansteigen lassen,* wobei die
Durchschnittswerte in städtischen Ballungsgebieten
 wegen der höheren Bau-