Tab. 1: Finanzierung und Mieten-Berechnung am Beispiel einer 1973 in Hannover
gebauten Sozialwohnung

Wohnfläche: 70 m2
Gesamtkosten: 126.000 DM, je m2 Wohnfläche 1.800 DM
1.0 Finanzierungsplan a
j Spalte
Art der Mittel

a b | c
Kapital- Zinsen/Verwal-|
betrag tungskosten
DM % | DM

d e Ü
Tilgungsbetrag

St DM

A

1.1 Kapitalmarktmittel

(Hypotheken)
1.2 öff. Baudarlehen
(Land Niedersachsen)
1.3 öff. Baudarlehen
(Stadt Hannover)
1.4 Eigenmittel des
Bauträgers

73.400
30.000

9,5 6.973
0,5 | 150
0,5 50
| 504
| 7.677 |

734

SI

300

CM

10.000

100

12.600 _
[126.000

|_1.134

1. Finanzierung!
Die Gesamtkosten dieser 70m2-großen Sozialwohnung
 in Höhe von 126.000 DM
wurden im Jahre 1973 wie folgt finanziert:
 58% durch Hypothekendarlehen,
32% durch Kapitalsubvention der öffentlichen
 Hand und 10% durch Eigenmittel
des Bauträgers, in der Regel eines Gemeinnützigen
 Wohnungsunternehmens.

Kostenmiete bezahlen müßten, die ihnen das
geltende Förderungssystem 12—15 Jahre
später zumutet, hätte z.B. der durchschnittliche
 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt, _
mit dem die amtlichen Statistiken stets operieren,
 immerhin 46,5% des Einkommens
nur für die Kaltmiete der Wohnung aufzuwenden.“

Durch Mietsubventionen, die der Staat
dem Bauträger zahlt, wird die Kostenmiete
von 11,70 auf 4,05 DM pro m?2 und Monat
heruntersubventioniert, so daß sich die
Mietbelastung des 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalts
 auf 16% ermäßigen würde.
Die Mietsubvention besteht in diesem
Fall aus einem Aufwendungsdarlehen des
Landes? und einem Aufwendungszuschuß,
 mit denen der Staat in den ersten
Jahren die Miete mit 6.486 DM jährlich
{bzw. 7,72 DM pro m2 und Monat) stützt
(Tab. 1: Zeilen 3.2, 3.3). Das Darlehen
des Landes wird in Abständen von 4 Jahren
 um je ein Drittel gekürzt, so daß sich
die Miete um jeweils 80 Pf. pro m2 erhöht.
 Die gefürchteten „„Mietensprünge””
bleiben bei diesem Beispiel zunächst aus,
da der Zuschuß der Stadt über 15 Jahre
in konstanter Höhe gezahlt wird.*
Umso schlimmer muß sich dagegen
jene Mieterhöhung nach Ablauf des 15.
Jahres nach Fertigstellung der Wohnung
auswirken, wenn durch einen Sprung
von 6,45 DM auf 11,70 DM (was einer
81%igen Steigerung entsprechen würde)
die Angleichung an die Kostenmiete stattfinden
 soll (Tab. 2, Spalten 1, 2). Im vorliegenden
 Fall ist das Auslaufen des letzten
 Aufwendungszuschusses für das
Jahr 1988 vorgesehen. Bis zu diesem
Datum hätte die öffentliche Hand nur
für Mietsubventionen 83.178 DM ausgegeben,
 oder 66.844 DM, wenn man sämtliche
 Zahlungen auf das Preisniveau des
Jahres 1973 zurückrechnet (bei einer
angenommenen Geldentwertung von 3%
pro Jahr). (S. Kasten 3, Spalten 5—7).
Zusammen mit den öffentlichen Baudarlehen
 in Höhe von 40.000 DM summiert
 sich die staatliche Subvention dieser
 Sozialwohnung bis zu diesem Zeitpunkt
 auf 123.178 DM oder 98% der
Neubaukosten, bzw. 106.844 DM oder
85% in Preisen des Jahres 1973.

2. Die Wachselwirkung von öffentlichen
 Mitteln und Kapitalmarktmitteln
 auf die Miethöhe
Das Land Niedersachsen und die Stadt
Hannover beteiligen sich in diesem Fall
mit öffentlichen Baudarlehen von insgesamt
 40.000 DM oder 32% der Gesamtkosten
 an der Finanzierung (Tab. 1; 1.2,
1.3). Damit fällt der Anteil der niedrig
verzinsten Kapitalsubvention der öffentlichen
 Hand in diesem Fall besonders
hoch aus, wohingegen der durchschnittliche
 Anteil der öffentlichen Mittel in
der Finanzierung des gesamten Wohnungsbaus
 des Jahres 1973 nur 10% betrug
(Abb. 1).
Wo die kostentreibenden Faktoren in
der Gesamtfinanzierung liegen, zeigt ein
Vergleich der jährlichen Lasten, die für
die öffentlichen bzw. die Kapitalmarktmittel
 aufgebracht werden müssen: Die
öffentlichen Baudarlehen, die mit 0,5%
Zinsen und 1% Tilgung so niedrig verzinst
 werden, daß sie wie verlorene Zuschüsse
 wirken, belasten die Miete lediglich
 mit 600 DM jährlich, bzw. 71 Pf. pro
m? und Monat (Tab. 1: Zeilen 1.2, 1.3;
Spalten c, e). Die jährlichen Lasten für
Zinsen und Tilgung des Hypothekendarlehens
 betragen dagegen allein
7.707 DM oder 9,18 DM pro m2 und Monat.
 (Tab. 1, Zeile 1.1; Spalten c, e). Wie
sehr die extreme Inanspruchnahme des
Kapitalmarkts die Kostenmieten belastet,
wird auch in den Auswirkungen schwankender
 Hypothekenzinsen deutlich: Eine
Zinsveränderung um nur 1 Prozent hätte
die Kostenmiete in diesem Fallbeispiel
um 87 Pf. je m?2 und Monat be- oder
entlastet.

3. Umfang und Wirkung der Mietsubvention
 durch Aufwendungszuschüsse
 (oder -darlehen), Gesamthöhe
 der staatlichen Förderung

Wenn die Mieter dieser Sozialwohnung
bereits im Jahr der Fertigstellung jene

4. Ermittlung des eventuellen Nachsubventionsbedarfes

Nach dem vorprogrammierten Wegfall der
letzten Aufwendungszuschüsse im Jahre
1989 wird zwischen der dann in voller Höhe
 zu zahlenden Kostenmiete und der

2.0 Laufende Aufwendungen, Errechnung der
Kostenmiete

2.1 Kapitalkosten (vgl. Summe c) 7.677
2.2 Abschreibung (vgl. Summe d) 1.134
Sonderabschreibungen 182
2.3 Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten

(ca. 98 Pf/m2 pro Monat)
2.4 Summe: Aufwendungen
pro Jahr
2.5 Aufwendungen
pro Monat&m2
(9820:12:70)
= Kostenmiete

827

9.820

11,70 DM

3.0 Errechnung der Sozialmiete
3.1 Aufwendungen
pro Jahr (s.o.)
3.2 abzüglich:
Aufwendungsdarlehen
.-Land— pro Jahr
(prd Monat/m2 2,40)
3.3 Aufwendungszuschuß
—Stadt— pro Jahr
(pro Monat/m2 5,32
3.4 Zwischensumme
Mietausfallwagnis
pro Jahr
3.5 Aufwendungen
pro Jahr
3.6 Aufwendungen
pro Monat/m2
(3402:12:70)
= Sozialmiete
in den ersten
Jahren nach
Fertigstellung

9.820

2.016

Cut
x

4.470
3.334

68

3.402

4 C5 0”

MM

„angemessenen” Mietobergrenze eine Differenz
 von fast 5,— DM pro m2 und Monat
als Nachsubventionsbedarf entstehen
(Kasten 3: Spalten 2—4). Die „angemessene”
Mietobergrenze ergibt sich, wenn man die
1977 gegebene Zusage der Länder über die
Unzumutbarkeit von subventionsabbaubedingten
 Mietensprüngen über 3% pro
Jahr (s. Text), für die nächsten Jahrzehnte
in Form einer Mietobergrenze hochrechnet.
Unter gleichbleibenden Rah menbedingungen
 würde sich die Schere zwischen
Kostenmiete und „angemessener’” Mietobergrenze
 erst im Jahre 2007 wieder schließen,
bzw. der jährliche Nachsubventionsbedarf
(Kasten 3: Spalten 8 u. 9) auf Null gesunken
 sein. Bis zu diesem Zeitpunkt würden
in den Jahren 1989 bis 2006 weitere
40.757 DM als Nachsubventionsbedarf anfallen,
 die jedoch infolge der Geldentwertung
(Annahme: 3% p.Jahr) nur noch 21.137 DM
in Preisen des Jahres 1973 wert sein werden
 (Kasten 3: Spalten 8 u. 9).
Im Falle der 1973 gebauten Sozialwohnung
 hält eine relativ „günstige”” Kostenmiete
 den Nachsubventionsbedarf und die erforderliche
 Zeitspanne sogar noch innerhalb
bestimmter Grenzen. Für die Mehrzahl der
in städtischen Ballungsgebieten errichteten
Sozialwohnungen der kritischen Förderungsjahrgänge,
 deren Kostenmieten zwischen
 1970 und 1975 eher bei 13,— DM
bis 15,— DM oder sogar darüber lagen
(vgl. Anm. 3), müssen entsprechend höhere
 Beträge angenommen werden.

Sämtliche Daten des hier verwendeten Beispiels
 sind dem ‚Muster einer Mietberechnung
 nach den z.Zt. geltenden Förderungs$-richtlinien’
 aus dem Jahre 1973 entnom-10