und mangels gehobener Nachfrage finden
sich für solche Grundstücke kaum erwerbs-
orientierte Aufkäufer und für wohnorien-
tierte als auch kauffähige Interessenten ist
die Wohnqualität der Objekte zu gering.
Das geringe Angebot dieses Teilmarktes
ist daher möglicherweise ein Reflex man-
gelnder Nachfrage, so daß eine durch
Aufkaufstrategien erweiterte Nachfrage
u.U, auch ein größeres Angebot induziert.
Durch erhöhten Umsatz bewirkten Preis-
effekten ist mindestens in Sanierungsge-
bieten öffentlich-rechtlich zu begegnen.
Andererseits ist die Verkaufsbereitschaft
auch abhängig von dem Druck, den die
Stadt zur Durchsetzung der Sanierungs-
bzw. Erhaltungsziele auf die Grundstücks-
eigentümer ausübt.
Der Kaufpreis allein ist für die Veräuße-
rer von Mietwohnungsgrundstücken oft
weniger entscheidend, als ein Äquivalent
für die mit dem Hausbesitz verbundene
Alterssicherung zu erhalten. Die Werter-
haltung, Schaffung von wertbeständigem
Vermögen oder eines Erbes ist neben der
Altersvorsorge ein weiteres wichtiges Mo-
tiv für den Hausbesitz, wobei die Mühen
und Risiken der Hausverwaltung, -bewirt-
schaftung und -instandhaltung bzw. Woh-
nungsmodernisierung dem gegenüberste-
hen. Diesem Umstand sollte durch ein
differenziertes Kaufangebot des Vereins
z.B. auf Rentenbasis oder durch Gebäude-
anmietung entsprochen werden, so daß
sich der Hausbesitzer der Lasten des Haus-
besitzes entledigen kann und dessen Zweck
erhalten bleibt.
Im Falle der Gebäudeanmietung zwecks
Instandsetzung und Modernisierung sollte
die Mietdauer den Abschreibungszeiten
der Modernisierungsinvestitionen entspre-
chen. Den Mietern wird für die gleiche
Zeit (mindestens 15 Jahre) ein dingliches
Dauerwohnrecht nach WEG eingeräumt,
das sie wirtschaftlich den Wohnungseigen-
tümern gleichstellt. Nach Ablauf der Miet-
dauer sollten für den Veräußerungsfall li-
mitierte Vorkaufsrechte analog S 24a
BBauG vertraglich vereinbart werden.
Sozial schwachen Kleineigentümern,
als auch den Interessen der Gemeinde, ist
durch eine angemessene Rente auf Le-
benszeit, die auch über dem Rentenwert
liegen kann, besser gedient, als durch In-
vestitionshilfen für die Gebäudemoderni-
sierung, mit der solche Hauseigentümer
überfordert sind.
Finanzierung des Grunderwerbs
Nachdem im Geltungsbereich der Milieu-
satzung der Grunderwerb im Prinzip aus
den Mieten/Belastungen finanzierbar ist,
kann der Erwerb auch mangels Eigenkapi-
tal scheitern, oder wenn im Einzelfall Mie-
ten wesentlich unter der Marktmiete ge-
zahlt wurden und die Marktmiete aus so-
zialen Gründen nicht gefordert werden
kann. Für letzteres wird eine Aufstockung
des Lastenzuschusses als Beitrag der Ge-
meinde zur Sicherung der Wohnrechte so-
zial schwacher Bewohner vorgeschlagen.
Mangelndes Eigenkapital wäre z.B.
durch eine Landes- oder Gemeindebürg-
schaft für den dem Eigenkapitalanteil ent-
sprechenden Teil des Fremdkapitals. der
als Bankvorausdarlehen mit Bausparvertrag
(Bausparsumme = Eigenkapitalanteil) ge-
währt wird, zu ersetzen. Für einzelne Woh-
nungen im Gebäude, deren Mieter nicht
kaufbereit und/oder deren Miete unter der
Marktmiete liegt, gilt das gleiche, nur wird
die Bürgschaft für den fehlenden Eigenkapi-
talanteil vom Verein geleistet und geht,
wenn später veräußert wird, wie zuvor auf
den Wohnungseigentümer über — soweit es
auch ihm an Eigenkapital mangelt — oder
endet andernfalls mit dem Verkauf der
Wohnung. Die Differenz Miete zur Markt-
miete wird in diesem Fall mit dem gleichen
Motiv durch Aufstockung des Wohngeldes
ausgeglichen. Durch den Erwerb der Woh-
nung ergeben sich außerdem Steuererspar-
nisse,
Bei einem angenommenen Kaufpreis von
40.000,— DM/Altbauwohnung ohne Grund
stücksanteil und einem monatlichen Brutto-
einkommen des Käufers von 2.000,— DM,
beträgt die monatliche Steuerersparnis
nach & 7b EStG ca. 40,— DM. Die Grund-
erwerbssteuer entfällt bei Eigennutzung.
3. GRUNDMODERNISIERUNG BZW.
-INSTANDSETZUNG
A
Soweit die erworbenen Gebäude moderni
sierungsbedürftig sind und die Bewohner
eines Gebäudes überwiegend die Moderni:
sierung wünschen, wird die Grundmoder-
nisierung im Auftrag des Vereins vom be-
treuenden Unternehmen in allen Wohnun-
gen des Gebäudes durchgeführt. Die
Grundmodernisierung beinhaltet alle Maß-
nahmen! 1, die technisch in einer Wohnung
notwendig sind, um darauf beliebige Stan-
dards der Ergänzungsmodernisierung zu
setzen. Sie bewirkt allein noch keine Ge-
brauchswertverbesserung und daher auch
keine Mieterhöhung, d.h. sie ist unrentier-
lich und in voller Höhe dem Eigentümer aus
Sanierungsförderungsmitteln nach 8 43
StBauFG zu erstatten. Die Miete/Belastung
für die grundmodernisierte Wohnung ent-
spricht der Ausgangsmiete, wenn diese sich
im Rahmen der ortsüblichen Miete beweg-
te, wenn nicht, ergeben sich entsprechende
Zu- oder Abschläge. Die Mieten für die
grundmodernisierte Wohnung müssen aber
zugleich im Verhältnis der Gebrauchswert-
differenz zur Neubauwohnung deutlich
unter den Höchstmieten des sozialen Woh-
nungsbaus festgesetzt werden. Der Kosten-
erstattungsbetrag ist bei Weiterveräußerung
vom Wohnungseigentümer zurückzuzah-
len12, Die beabsichtigte Novellierung des
StBauFG wird gegenüber der bisherigen
sehr komplizierten Abrechnungsmethode
zur Kostenerstattung nach 8 43 StBauFG
wesentliche Vereinfachungen bringen, in-
dem der Kostenerstattungsbetrag ‚‚als Pau-
schale in Höhe eines bestimmten vom-Hun-
dert-Satzes der Modernisierungs- oder In-
standsetzungskosten vereinbart werden
kann” 13,
Zur Vermeidung von Fehlbelegungen
bzw. -subventionen werden die Kosten der
Grundmodernisierung nur erstattet, wenn
der jeweilige Wohnungseigentümer zum be-
günstigten Personenkreis nach 8 25 II.
Wohnungsbaugesetz gehört. Eine entspre-
chende Bindung zwischen Gemeinde und
Verein ist im öffentlich-rechtlichen Moder-
nisierungsvertrag mindestens für den Ab-
schreibungszeitraum der Modernisierungs-
investitionen festzuhalten.
Bei höheren Einkommen sind die Ko-
sten der Grundmodernisierung dem Woh-
nungseigentümer anzulasten, dessen Steu-
erersparnisse nach & 82a EStVO annähernd
den dadurch erhöhten Belastungen entspre-
chen. Auf diese Weise wird bei der Eigen-
tumsbildung die für einkommensschwache
Haushalte i.a. unüberwindliche Schwelle
sehr hoher Anfangsbelastung abgetragen
und auf später verlagert, wenn die alterna-
tiven Mieten die Belastungen wieder über-
steigen. D.h. die Belastung wird der Ein-
kommensentwicklung entsprechend dem
Effekt der degressiven Aufwandsförderung
angeglichen. Der Preis der Wohnungen kann
im Falle der Wiederveräußerung — soweit
die Erhaltungsziele nicht tangiert werden
und wieder das Vorkaufsrecht nach 8 24a
greift — frei vereinbart werden. Ein Einfil-
tern höherer Einkommensschichten und
dadurch bewirkter Strukturwandel im
Quartier ist auch im Wiederverkaufsfall,
wie schon zuvor, mit diesem Rechtsinstru-
ment wirksam zu begegnen.
Eine Modernisierung in Stufen erleich-
tert außerdem die technische und finan-
zielle Planung, in dem die nachfolgenden
Stufen jeweils auf durchgeführte Maßnah-
men aufbauen, während sonst die techni-
sche und finanzielle Planung geändert wer
den muß, wenn die Anfangsmaßnahmen
nicht wie geplant durchgeführt werden
konnten. Eine größere Unterbrechung
der Bautätigkeit bis zur Erreichung des
vom Wohnungseigentümer gewünschten
Standards ist zur Vermeidung von Mehr-
kosten zu umgehen.
Die Räumung der Wohnungen ist für die
Durchführung der Grundmodernisierung
i.a. nicht erforderlich. In Verbindung mit
der i.d. Regel notwendigen Ergänzungsmo-
dernisierung erreichen die Bauarbeiten
wahrscheinlich aber einen Umfang, der
Wohnungsräumungen notwendig machen
könnte. Die Übereinstimmung der Moder-
nisierungsmaßnahmen mit geltendem Bau-
und Planungsrecht kann durch den (öffent:
lich-rechtlichen) Modernisierungsvertrag
hergestellt werden, der mit einem entspre-
chenden Bauantrag gekoppelt wird. Durch
Auflagen im Modernisierungs- bzw. Über-
lassungsvertrag i.V.m. dem Bauantrag las-
sen sich auch die für das Grundstück geplan-
ten Ordnungs- (Teilabbrüche, etc.) und
Wohnumfeldmaßnahmen (mit Wirkung
für die späteren Wohnungseigentümer als
Rechtsnachfolger) abschließend regeln.
Die Standards von nach 8 43 StBauFG
geförderter Modernisierung werden von
der Gemeinde bestimmt, das ergibt 8 43
Abs. 1, Satz 1. Insofern ist die Grundmo-
dernisierung und -instandsetzung für sich
auch ohne nachfolgende Ergänzungsmoder-
nisierung, förderungsfähig.
4. ERGÄNZUNGSMODERNISIERUNG
Die Ergänzungsmodernisierung wird nach
ModEnG gefördert. Soweit die Ergänzungs:
modernisierung in Eigeninitiative bzw,
Selbsthilfe einkommensschwachen Haus-
halten nicht zugemutet werden kann und
diese eine vollmodernisierte Wohnung be-
%7