nötigen (alte Menschen, Behinderte, kin-
derreiche Familien), werden die entspre-
chenden Wohnungen als Eigentums- bzw.
Mietsozialwohnungen durch Handwerker
fertigmodernisiert. Form (Unternehmerlei-
stung, Selbsthilfe) und Umfang der Ergän-
zungsmodernisierung bestimmt im übrigen
der Wohnungsinhaber als Bauherr.
Bei Einhaltung der Höchstmiete im so-
zialen Wohnungsbau (ca. 6,— DM/qm Be-
willigungsmiete) als Förderungsvorausset-
zung nach ModEnG, und 4,— DM/qm Be-
lastung für die grundmodernisierte Wohn-
einheit (70 qm), stehen für die Ergän-
zungsmodernisierung Mehrerträge von
ca. 2,- DM/qm bzw. 140,— DM/Monat
oder 1.680,— DM/Jahr zur Verfügung.
Die Annuität auf den förderungsfähigen
Höchstbetrag (25.000 ./. 15% Eigenlei-
stung = 21.250,— DM) beträgt nach Ab-
zug der Aufwendungszuschüsse 3,8% bzw,
807,50 DM/Jahr oder 0,96 DM/qm. Für
die Differenz von 1,04 DM/qm lassen sich
auf dem Kapitalmarkt bei 7%iger Annui-
tät dann nochmals 10.540,— DM Fremd-
mittel beschaffen, so daß im ganzen eine
Ergänzungsmodernisierung — ohne Selbst-
hilfe — im Gegenwert von etwas mehr als
30.000,— DM noch förderungsfähig ist.
5. VERWALTUNG UND ORGANISA-
TION
Das Prinzip, so viel Selbstverwaltung und
Verfügungsmacht des einzelnen auf allen
drei Ebenen (Wohnung, Gebäude und
Quartier) wie möglich, erfordert im Innen-
verhältnis des Erneuerungsträgers (s.u.)
nach den Kriterien Handlungsfähigkeit,
Flexibilität und Nutzernähe eine dezen-
trale und im Außenverhältnis unter allge-
mein-politischen und planungsrechtlichen
Gesichtspunkten, sowie aus Gründen be-
triebswirtschaftlicher Rationalität eine
zentrale Struktur. Beide Ebenen sollen
durch eine Kombination der Institutio-
nen Verein bzw. Genossenschaft (zentral)
und des Wohnungseigentumsgesetzes (de-
zentral) miteinander wie folgt verknüpft
werden:
Wohnung
Einschränkungen über das Sondereigen-
tum an einer Wohnung können sich nach
8 10 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
aus Vereinbarungen oder Beschlüssen
der Wohnungseigentümergemeinschaft er-
geben. Die Nutzung von Genossenschafts-
wohnungen wird durch das allgemeine
Mietrecht, das Genossenschaftsrecht, die
Satzung und den Nutzungsvertrag be-
stimmt. Soweit noch keine Genossen-
schaft besteht oder der Wohnungsinhaber
nicht Mitglied ist, bleibt der bestehende
Mietvertrag unverändert. Im Falle der Ver-
äußerung als Eigentumswohnung an Dritte
erhält der entsprechende Mieter einen
Dauermietvertraqg.
Gebäude
Das Genossenschaftsrecht kennt für das
Gebäude/Grundstück außer der Hausord-
nung keine Verwaltungs- und Organisa-
tionsstruktur. Nach dem Wohnungseigen-
tumsrecht ergibt sich folgendes:
Für jedes Grundstück mit mehr als einer
Wohnung wird durch Teilung (8 8 WEG)
Wohnungseigentum und gemeinschaftliches
Eigentum begründet. Die Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums wird zweck-
mäßig durch Vereinbarung nach 8 21 Abs.
3 WEG geregelt, um die Bestellung eines
Verwalters im Interesse der Selbstverwal-
tung und Kostenersparnis zu vermeiden.
Die Gemeinschaftskosten (bei größeren
Wohneigentumsanlagen betragen sie gegen-
wärtig 200,— bis 300,— DM/WE/Monat)
können durch Selbstverwaltung auf die
Abschreibung und die Betriebskosten re-
duziert werden,
Die Kostenfaktoren Mietausfall, In-
standhaltung (in Selbsthilfe) und Verwal-
tungskosten der Mietkalkulationen entfal
len. Dadurch sind die laufenden Kosten
der Belastung geringer als die der Miete.
Quartier bzw. Sanierungsgebiet
Die Vertretungskörperschaft der Bewoh-
ner auf Quartiersebene und nach außen
ist der Verein bzw. die Genossenschaft.
Er/sie ist der Ansprechpartner der Ge-
meinde. Im förmlich festgelegten Sanie-
rungsgebiet ergebensich für dieses Verhält
nis und das beiderseitige Handeln die fol-
genden Rechtspositionen:
Der Verein/die Genossenschaft bietet
in Verbindung mit dem Betreuungsunter-
nehmen i.S. von 8 13 Abs. 3 StGauFG
Gewähr für die zügige und zweckmäßige
Durchführung der Bau- und Ordnungsmaß-
nahmen auf ihren Grundstücken. Insoweit
besteht ein gebundenes Ermessen der Ge-
meinde, dem Verein als Eigentümer die
Durchführung der Ordnungsmaßnahmen
ganz oder teilweise auf Grundlage eines
Überlassungsvertrages zu übertragen.
Durch die öffentlich-rechtliche Form
des Überlassungsvertrages, falls er abge-
schlossen wird, entsteht andererseits eine
Bindung der Gemeinde, „ihre hoheitlichen
Befugnisse in dem Maße auszuüben, wie
es die Erfüllung des mit dem Sanierungs-
zweck übereinstimmenden Vertragszwecks
verlangt’”14_ Dies ist im Hinblick auf die
planungsrechtlichen Voraussetzungen der
Aufkauflösung (Milieusatzung und Aus-
übung der spezifischen Vorkaufsrechte)
von besonderer Bedeutung.
Der Verein führt die Bau- und Ord-
nungsmaßnahmen in eigenem Namen und
auf eigene Rechnung durch. Als Sanierungs
unternehmen in diesem Sinne und jur. Per-
son ist er Partner der Gemeinde und zur
zügigen und zweckmäßigen Durchführung
durch den Überlassungsvertrag, den Moder-
nisierungsvertrag und die eigene Satzung
verpflichtet. Durch diese Konstruktion
bleibt die Verfügungsmacht des Eigentü-
mers über seine Grundstücke im Rahmen
dieser Vertragsvermerke und zur Verwirk-
lichunag der Sanierunasziele erhalten.
Instrument zwischen Modernisierung und
Sanierung
Der Aufkauf von erneuerungsbedürftigen
Gebäuden, zunächst vorrangig in Sanie-
rungsgebieten, ist eine erste Aufgabe des
Vereins, der sich zusammen mit dem Be-
treuungsunternehmen oder in anderen For-
men zu einem Träger für alle Erneuerungs-
aufgaben in Stadterneuerungsgebieten,
d.h. zum Träger für Erneuerungsstrategien
mittlerer Intensität entwickeln soll. Hier
ist der geeignete Grundstückstyp am häu-
figsten zu finden, lassen sich Ersatzwoh-
nungen eher bereitstellen und finden sich
immer einige Sanierungsgrundstücke der
Gemeinde, die nicht mehr der Reprivatisie-
rungspflicht unterliegen, mit denen der
Anfang gemacht werden kann. Die Aufkauf-
lösung ist nicht an die rechtlichen Gegeben-
heiten eines förmlich festgelegten Sanie-
rungsgebietes gebunden. Rechtsgrundlage
der hoheitlichen Maßnahmen und des Mo-
dernisierungsvertrages ist das BBauG. Auch
dem Abschluß eines Überlassungsvertrages
als öffentlich-rechtlichem Vertrag für
Grundstücke außerhalb des förmlich fest-
gelegten Sanierungsgebietes stehen keine
Rechtsvorschriften entgegen. Jedoch ist
die Finanzierung der Bau- und Ordnungs
maßnahmen nach StBauFG ausgeschlos-
sen.
Insoweit die Wohnungseigentümer und
die Gemeinde die Kosten nicht tragen kön-
nen, ergibt sich eine Reduktion der Maß-
nahmen. Es besteht jedoch eine begründete
Annahme dafür, daß durch die Eigentums-
bildung an und für sich umfassende Erneue-
rungsarbeiten ausgelöst werden. Entschei-
dende Vorbedingung dafür ist jedoch, daß
sich die Belastungen der Haushalte nach
dem Kauf der unveränderten Wohnung im
Rahmen der vorher gezahlten Mieten be-
wegen. Die Erfahrungen mit privatisierten
Arbeitersiedlungen im Ruhrgebiet — soweit
vergleichbar — bestätigen das, zeigen aber
auch die Grenzen und Nachteile der Eigen-
tumsbildung für Arbeitnehmer.
Teilnahme von Hauseigentümern und
Mietern
Kapital- und einkommensschwache Eigen-
tümer von Grundstücken können z.B. die
Modernisierung der Eigentümerwohnung
als Mitglieder des Vereins wie die Woh-
nungseigentümer selbst durchführen bzw.
durchführen lassen.
Soweit die weiteren Wohnungen im
Gebäude im Besitz des Eigentümers blei-
ben sollen und die Mieter mit Einverständ-
nis des Eigentümers selbst modernisieren
wollen, wird die Grundmodernisierung
wie gehabt vom Verein durchgeführt und
die Ergänzungsmodernisierung vom Mieter
unter Anleitung des Betreuungsunterneh-
mens. Die notwendigen mietvertraglichen
Sicherungen und die sich aus der kombi-
nierten Förderung nach & 43 StBauFG
und ModEnG ergebenden Bindungen wer-
den im Modernisierungsvertrag festge-
Für anders gelagerte Problemfälle sind
weitere Modifikationen oder neue Varian-
ten der Förderung, Betreuung und Rechts-
anwendung als hier dargestellt denkbar.
Anmerkungen
1)Vgl. J. WOLF; Sozialorientierte Wohnumfeld-
verbesserung, in: ARCH+ 43/44, S. 24/25.
2)Eine Umfrage der Planergruppe dt 8, Köln,
unter den Aus/ändern des Gebiets (59%, durch-
schnittliche Wohndauer im Gebiet 2—3 Jahre,
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