Ckereffekt für ein wirksames Element
staatlicher Wohnungsbaupolitik.
Zur zeitlichen Wirksamkeit nur so viel:
Wo Wohnungsnot ist, dort steht eine Wohnung
nicht sehr lange leer. Wenn also jemand
in Stuttgart in einen Neubau einzieht,
macht er eine Wohnung frei, die
keine 4 Wochen leer steht. Und das sikkert
ja dann über 4, 5, 6 Stufen weiter,
In Stuttgart dauert das von der 1. bis zur
letzten Stufe insgesamt höchstens ein halbes
Jahr.
Vor allem aber muß man beachten,
daß mit der Mark, mit der einem Bauherrn
der mittleren Einkommensschicht
beim Bauen gehofen wird mehr für den,
der am Ende der Sickerkette einzieht, bewirkt
wird, als mit der Mark, die sie ihm
direkt zuwenden. Denn der private Bauherr
investiert ja wesentlich mehr. Deshalb
müßte eine Neubauwohnung für die
unteren Einkommensschichten drei Mal
so hoch subventioniert werden als bei der
Eigentumsförderung der mittleren Einkommensgruppe,
die bereit ist, 800 oder
1.000 DM für die Wohnung auszugeben,
damit sie dort wohnen kann, wo sie will.
Es geht also bei der Eigentumsförderung
auch um Anstoßeffekte, die, zusammen
mit dem Sickereffekt, die Eigentumsförderung
ökonomisch sinnvoll machen.
ARCH*+: Bei diesem Sickereffekt geht
aber auch ein Teil des Yorteils aus der
staatlichen Förderung verloren, er versickert
sozusagen bereits im ersten Glied
der Sickerkette und kommt nicht bei den
unteren Einkommensgruppen an.
P. Conradi: Das stimmt. Der erste hat den
größten Vorteil, der Vorteil nimmt nach
unten ab, Nur, wenn ich vor die Wahl gestellt
bin, einer vielköpfigen Arbeitnehmerfamilie
innerhalb der Einkommensgrenze,
also im unteren und mittleren Einkommensdrittel,
eine Neubauwohnung
für 5,50 DM Bewilligungsmiete hinzustellen,
was einen entsprechend hohen Aufwand
staatlicherseits erfordert und für die
Familie kaum tragbar ist, oder aber, mit
einem Drittel des Aufwands, einen im oberen
Einkommensdrittel zu bewegen, eine
Eigentumswohnung zu kaufen und da
rein zu Ziehen und eine bisher nicht ausreichend
genutzte billige Altbauwohnung
freizumachen, die dann auf dem Markt
anderen Nachfragern, etwa meiner kinderreichen
Arbeitnehmerfamilie, zur Verfügung
steht, dann ist die letztere Lösung
u.U. die billigere.
ARCH*+: Kann man Ihre Antwort dahingehend
zusammenfassen, daß aufgrund
der haushaltsmäßigen Beschränkung der
für die Wohnungsbauförderung zur Verfügung
stehenden Mittel ein gewisser
Grad an Ungerechtigkeit in Kauf genommen
werden muß? Wenn man auf dem
Sickereffekt baut, dann bedeutet das ja
auch, daß die Bezieher unterer Einkommen
u.U. sich mit einer nichtsubventionierten,
freifinanzierten (aber wegen des
Alters relativ billigen) Wohnung begnügen
müssen, d.h. in Bezug auf die Befriedigung
ihres Wohnbedürfnisses vom
Staat überhaupt nicht direkt unterstützt
werden während eine solche Unterstützung
den höheren Einkommensschichten
zugute kommt.
P. Conradi: Am wichtigsten ist die gesamtwirtschaftliche
Frage, also die Frage,
wieviel Mittel mobilisiert man mit
welchen staatlichen Mitteln für den Wohnungsbau.
Heute wird das Wohnungsbauvolumen
zu 80 % mit privaten und nur
zu 20 % mit öffentlichen Mitteln finanziert.
Das wird sich nicht wesentlich ändern.
Deshalb halte ich, wegen der eben
dargelegten Zusammenhänge, auch eine
Eigentumsförderung für ökonomisch
sinnvoll. Damit wird der Wohnungsbestand
insgesamt mehr vergrößert, was
letztlich das Hauptziel der Wohnungspolitik
sein muß. Jeder Bestandszuwachs
dient der besseren Versorgung, weil sich
das Verhältnis zwischen Angebot und
Nachfrage verbessert und preisdämpfend
wirkt.
ARCH+: Kommen wir noch einmal zurück
zum sozialen Mietwohnungsneubau.
Wird dieser nicht bald unbezahlbar, wenn
weiter nach bisherigem Muster verfahren
wird?
P. Conradi: Ich würde da gerne einen Vergleich
zum freifinanzierten Wohnungsbau
ziehen: Wer heute frei finanzierte Wohnungen
baut, hat auch eine Kostenmiete
von 20 DM/qm, vermietet aber für 10
DM/am, denn mehr gibt der Markt nicht
her. Einen Teil dessen, was er nicht hereinholen
kann, wird er steuerlich abschreiben,
ein anderer Teil sind gar keine
echten Kosten; er nimmt aber in der Regel
Anfangsverluste über einen Zeitraum
von 10 bis 15 Jahren in Kauf, weil er
weiß, die Sachwerte steigen, ebenso Einkommen,
Preise und Mieten, der Geldwert
nimmt ab und irgendwann kommt
er in die Gewinnzone.
ARCH-*+: Oder anders ausgedrückt, er
macht auf Dauer keine Verluste, auch
wenn er Mieten hat, die weit unter der
Kostenmiete liegen.
P. Conradi: Ja. Und warum garantieren
wir im sozialen Wohnungsbau den Bauträgern
von Anfang an 4 % Verzinsung
der Eigenmittel?
ARCH-+: Und dazu noch Beträge in der
Kostenmiete, die nur fiktiv sind, wie sie
eben sagten.
P. Conradi: Ja, die auch. Warum also im
sozialen Wohnungsbau von Anfang an eine
Rendite garantieren, statt zu sagen,
auch im sozialen Wohnungsbau müssen
Anfangsverluste hingenommen werden?
Das geht aber dann nur mit einer degressiven
Förderung, wie immer sie im
einzelnen ausgestaltet wird.
ARCH-+: Ja, aber das ist was anderes als
die heutige Förderungsdegression, die
ausschließlich zu Lasten der Mieter geht.
Der Vermieter bekommt ja immer den
gleichen Betrag.
P. Conradi: Warum beteiligen wir den
Bauherrn im sozialen Wohnungsbau nicht
am Anfangsverlust? Möglicherweise wäre
das leichter tragbar, könnten sie die
Mieten ihrer alten Wohnungsbestände
etwas näher an die Marktmieten heranführen,
d.h. intern einen Ausgleich herstellen
ARCH-*: Wir sollten noch etwas ausführlicher
auf die Eigentumsförderung
eingehen, in die ja schließlich der größte
Teil der staatlichen Wohnungsförderungsmittel
fließt. Auch Sie haben sich
ja schon mehrmals für eine Erhöhung
der sog. Eigentumsquote ausgesprochen.
P. Conradi: Wir haben in der Bundesrepublik
eine geringere Eigentumsquote
als in den meisten unserer Nachbarländer.
Es wäre ein weites Feld, wollte man
diskutieren, warum das so ist. Wir haben
ein politisches Interesse an einer höheren
Eigentumsquote, unter anderem,
weil der Eigentümer einen höheren Anteil
seines verfügbaren Einkommens für
die Wohnung aufwendet als der Mieter.
Deshalb haben wir schon aus wirtschaftlichen
Gründen ein Interesse daran,
daß ein Teil des Volkseinkommens
in den Wohnungsbau geht. Das ist übrigens
auch eine Form der Investitionslenkung.
Die Frage ist, ob das mit dieser progressiven
Wirkung nach oben geschen
muß: Heute kann man beim $ 7b EStG
bei 150.000 DM förderbarer Bausumme
in 8 Jahren je 5 %, also insgesamt
40 %, das sind 60.000 DM vom zu versteuernden
Einkommen abschreiben.
Die wenigsten wissen, wie sich das auswirkt,
daß nämlich 60.000 DM Einkommensminderung
beim Spitzensteuersatz
von 56 % eine Ersparnis von
33.600 DM bedeuten, während sie für
den normalen Arbeitnehmer in der Proportionalzone
mit 22 % Steuersatz nur
13.200 DM bedeuten. Dies halte ich
nicht nur innerhalb der Eigentumsförderung,
sondern überhaupt für sozial
unerträglich. Auf diese Weise fördern
wir Eigentumsbildung, wo sie auch ohne
den Staat geschehen würde. Dann
darf man sich nicht beschweren, wenn
die teuren Mietwohnungen nicht mehr
vermietet werden können, weil die
Leute, denen vom Staat solche Zuckerbrote
angeboten werden, schön blöd
wären, würden sie in die teuren Mietwohnungen
gehen. Bei 12 DM Miete
gibt ein Bürger mit hohem Einkommen
lieber 15 oder 18 Mark aus und
lebt im Eigentum und wächst in den
nächsten 10 Jahren allmählich in eine
erfreulichere Situation rein, weil sein
Einkommen steigt, während seine Belastungen
sinken. Man muß deshalb unten
die Eigentumsförderung anheben,
vielleicht von 13.200 auf 20.000 DM,
aber dann dem Millionär oder Vielverdiener
auch nur diese 20.000 DM und keine
Mark mehr geben. Vielleicht noch pro
Kind 5.000 DM, aber nicht für die reichen
Kinder mehr als für die Kinderreichen.
ARCH-*-: Sie kritisieren also nicht die Eigentumsförderung,
sondern nur die heute
geltenden Verfahrensregeln dieser Förderung?
P. Conradi: Im Moment stecken wir grob
20 Milliarden in den Wohnungsbau, einschließlich
Wohngeld, Modernisierung,
Grundsteuerermäßigung, Grunderwerbssteuerbefreiung,
$ 7b EStG, Energiesparen
usw. Davon gehen 3/4 in die Eigentumsförderung.
Dies ist auf Dauer nicht
durchzuhalten, wenn man berücksichtigt,
daß wir etwa 60 % Mieter haben und 40 %
Eigentümer. Für die 40 % Eigentümer, die
nicht die Ärmeren sind, werden also 3/4
der Mittel ausgegeben. Diese Politik kann
man verteilungspolitisch nicht lange
durchstehen. Ich glaube aber nicht, daß
die Lösung in einem Entweder—Oder besteht,
d.h. darin, nun überhaupt keine Eigentumsförderung
mehr zu machen. Es
genügt, die Eigentumsförderung in der
Spitze zu kappen und die Mitnehmereffekte
zu reduzieren. Dann hätte man
mehr Mittel für die unmittelbare Subventionierung
der unteren und mittleren
Einkommen, etwa in der Modernisierung.
4
€
